黄人天:黄人天:房地产不会丧失投资价值

关键词:[经济学家] 浏览:1979 发布日期:2016-01-20 网页收藏

  • 中国社科院15日发布的《经济蓝皮书:2015年中国经济形势分析与预测》指出,随着房价调整,对房价进一步上涨的预期现在已被打破,这使得房地产作为投资品的作用大大降低,其投资价值逐步丧失,大量资金可能进入证券市场

      而在此之前,引人关注的是,去年和今年的中央经济工作会议公报,均只字未提房地产业。与此对应的是,潘石屹、王健林、冯仑等房地产大佬们集体“看衰”楼市——“房地产日子一天不如一天”“不要再抱有房地产再次高潮的幻想”“‘活下去’是地产商的立足点”……

      种种迹象表明,楼市前景不容乐观。其中的原因何在?中国房地产行业未来会走向何方?投资房地产真的将成为一件无利可图的事吗?

      本报特邀三名“楼市观察员”,一起听听他们怎么说。

      房地产市场整体供大于求

      长江商报:是哪些因素造成了楼市的下行?请为我们做一个简要梳理。

      张平:我个人认为有以下几个因素:其一,房价前几年步入了“疯牛”状态,卖房就像卖白菜,特别是2012年和2013年涨势尤为明显,相比2011年房价要涨近40%。在这种情况下,房价严重透支未来涨幅,所以有进一步调整的需要。

      其二,房价上涨十多年来,很多地方房价已经远远脱离了民众的实际购买力,当投资投机性需求出现衰退,当地民众购买力又没跟上来,房价下行将在所难免。

      其三,很多地方开发商投资速度过快,这既造成了三、四线城市的鬼城,也打破了一、二线城市的原先求大于供的失衡格局,开发商去库存将成为“常态化”,未来楼市将转向买方市场

      其四,今年以来,银行的货币政策主要是支持实体经济,流向房地产市场的资金逐步减少,在没有流动性支持的情况下,中国房地产想不下行都很困难。

      黄人天:楼市下行的主要原因有四。一、房地产市场整体供大于求,随着反腐败推进,这一状况更加严重。二、长期以房地产业为支柱产业,借债开发,借债购房,借新还旧,商业银行和影子银行体系中累积的不良贷款太多,国民经济的债务杠杆太高,房价泡沫严重,难以持续。三、房价泡沫推高了中国生产成本,加剧贫富悬殊,导致出口和消费增长乏力,国民购买力下降。四、货币政策对房地产行业和相关金融行业实施持续紧缩政策,这是短期内的直接诱因。

      陈思进:我觉得,楼市前景不佳的归根到底的原因是——房价太高!非但价格已高到了普通老百姓不可能承受,而且中国房子已经高度饱和,按中国人口计算,中国房子和户均比例已高达1.35到1.55:1的程度。即使各地政府纷纷出面救市,但效果也不会很明显。目前中国几乎所有城市房价和交易量都在下降,就可以说明这一点。

      优胜劣态式大洗牌将上演

      长江商报:即便连地产大佬们自己也看衰楼市,认为不可能再重现过去的辉煌,但他们同时也表示,楼市不会崩盘,房地产行业仍然会“继续往前走”、“还是有机会”、“转变模式后发展空间仍巨大”。您怎么看?对于房地产行业而言,这次楼市寒冬究竟意味着什么?

      张平:的确,楼市崩盘的可能性不大,黄金期已经过去,微利或者薄利将是常态。对房企来说,要么以价换量,回笼资金。要么跟着政府一起搞保障房或者危棚简屋的改造工程,这样尚可从中分得一杯羹!所以单从这个角度上来看,房企的发展空间仍然较大。当然,房企如果转型,向商业地产开展或者直接走出去,到海外开发地产,这不失也是一种避险的绝佳方式。对房地产业而言,这次寒冬意味着“优胜劣态”式大洗牌,中小房企的日子将会越来越难过。

      陈思进:赞同!有史可鉴,市场规律终将符合自然规律,这就像月圆月缺,潮涨潮落,是不以人们意志为转移的。而这场楼市寒冬意味着大调整的基本趋势。对众多开发商来说,尤其是对中小型开发商来说,不要有幻想,不要有侥幸心理,正在到来的惊涛骇浪可能会是大部分开发商无法熬过去的严冬。但对于整个房地产行业而言,恰恰是理性回归、以至可持续健康发展的机会。

      黄人天:今年年初以来,在房价下跌的阴影下,出现了很多预测中国房地产泡沫崩盘的观点。但我比较赞同几位房地产大佬的说法,我认为中国房地产泡沫的破灭不会重复其他国家断崖式崩盘的剧情。因为中国泡沫经济还没有恶化到那种地步,也就是价格虚高的程度并未达到全国购买能力不能承受的地步,这得益于中国独特的要素禀赋结构——人口众多,地区差异大,产业体系全面,抗冲击能力远超日本经济。现在还没有到山穷水尽的时候,虽然已经更近一步。

      房地产业从高房价模式转化为以价换量模式之后,肯定还有机会。这次楼市寒冬是一次洗盘过程,中国政府为化解四万亿经济刺激计划导致的泡沫困境,只能主动让房价降一部分下来,容忍房地产企业死掉一批,以便迫使房地产企业以价换量,降价求生,消化房地产过剩库存,遏制产能扩张,换取国民经济重新均衡。

      房地产逐步丧失投资价值?

      长江商报:社科院《蓝皮书》称“房地产作为投资品的作用大大降低,其投资价值逐步丧失”,您怎么看?

      张平:现在无论从租售比,还是收入与房价之比,住宅地产的投资空间已没有。三、四线城市目前房地产正在去库存化,房价难以再出现大涨格局。而一、二线城市买房不如租房。我在上海看到,一套35平米的房产要110万,而该房产的租金只有2600元/月,如果我们拿110万存银行,可能拿到的一年利息都要远比房屋租金来得高。

      陈思进:房地产是否有投资价值,要取决于房价是否理性回归到合理的房价收入比或租售比的之内。而合理的房价收入比,是指平均房价在家庭年平均收入的6倍以下;或合理的租售比,即房价为月租金的200倍以下。只要两个标准能符合哪怕一个标准,房地产还是有投资价值的。

      黄人天:为了达到去库存化、去泡沫化的目的,仍然具有经济掌控能力的政府就不可能让中国房价崩盘式下跌,而只会让其抵抗式节节下跌。可能表现为跌一阵,又靠政策回稳或回升一阵,但整体趋势是下跌的。跌幅估计也不会太大,以现价计算的名义跌幅总体可能在10%-20%左右,平均每年跌0-2%左右。当然,这是指全国房价,而非局部地区房价,因为国家政策关注的是宏观经济全局。由于通货膨胀继续存在,在较长的时间里,即使名义房价不变,实际房价仍然是下跌的。

      房价中期将没有普遍大涨机会,因此一般投资价值已经不明显,时间大概在5年左右,直至泡沫基本消解。但目前,在具有政策或其他利好的特定区域,仍然有局部投资机会,比如自贸区。

      长江商报:国家统计局数据显示,2013年中国城镇化率为53.7%。我们一般认为,随着城镇率的进一步提高,住房需求无疑也会随之增大。从这个角度来看,《蓝皮书》认为“房地产将逐步丧失投资价值”令人费解。您怎么看?

      张平:中国的城镇化,并非是农民工全都进入大城市居住和置业,而是让农民就近到附近的镇上或小城市中定居,随着农民工身份的转变同样可以享受和市民一样的待遇。

      但第一,农民工进入小城市或中型城市并不一定要买房,租房也是一个比较不错的选择。现在住在大城市的农民工群体,95%以上都是租房居住。第二,中国的城镇化已过50%,想进城定居的人早都进城了,后面剩下的都是不想进城的群体了,所以未来由农民变市民的人口不会太多。第三,中小城市要吸引外来人口定居,需要大力发展二、三产业,解决外来人口的就业问题。否则,即使像今年部分城市放松对外来人口的购房限制,也难以吸引外来人口落户购房。

      陈思进:我认为,《蓝皮书》的意思是,随着楼市的不断理性回归,投资的回报将每况愈下;而与此同时是证券市场(特指股市)的复苏,显然会比楼市有更好的投资回报。对于这个观点,我持有保留意见。当下泡沫的楼市的确不宜投资,但也不见得股市就是好的投资方向。

      黄人天:我不赞同“房地产将逐步丧失投资价值”。在调整期内,房地产的投资价值会大大降低,但随着泡沫消解,居民购买力上升,供求关系逐步会有所改善,房地产投资价值会有所恢复。

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