涂山青:涂山青:2016,楼市去库存的困境与出路(下)

关键词:[房地产] 浏览:846 发布日期:2016-04-06 网页收藏

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    2016年不确定环境下,去库存的出路何在?

    由此看来,救楼市、去库存问题在诸多现实障碍下,似乎打上了一个难解的“死结”。我们必须看到,2016年的楼市,尽管有“中央两会”定调之下的政策利好和宽松环境,但宏观经济整体低迷、中西部地区三四线城市实业空虚等因素,仍然增加了楼市的不确定性。因此2016年住房市场回暖基础不稳,市场风险较大。这主要表现在:国际方面,中国的外向型经济大受影响,而且近年来人民币汇率延续着贬值趋势,未有扭转迹象。今年元旦过后甚至出现连续爆跌。人民币贬值、美元走强,必然带来资本的外流。这一方面会加大房企海外融资的成本和融资难度,另一方面资本外流又造成国内楼市购买力的流失。其次,宏观经济进一步下行的压力,加大了普通产业劳动者的失业危机,打击了人们的收入增长预期,会压制部分人的购房意愿;再次,三四五线城市房地产盲目发展下,现有房屋保有量过大,甚至已局部过剩;以及由于经济发展水平低,缺乏人口吸引力甚至人口净流出。有关资料显示,近几年三四五线城市人口净流出呈加快趋势,等等。这都是需要面对的困难。

    高层“打响四个歼灭战”的号角已经吹响。三四五线城市如何化“危”为“机”,顺利实现去库存?

    假如2016年去库存状况仍然不令人满意,决策层面可能的进一步措施及其局限性,这里笔者综合各方面因素一并分析如下:一是进一步降低购房门槛。例如再降首付,如有必要,首付甚至可能降到10%。又如调高公积金贷款额度等。如此则杠杆率太高,增加了不良贷款的风险,必须谨慎。再如降准降息。经过2015年连续五次降准降息,目前房贷利息已处于十年来最低水平。2016年如果迫于形势,不排除还有1至2次降准降息的可能,但空间已经不大。二是继续加大税费优惠和购房补贴,或者调整首贷标准、二三套房税费等。这一招的见效往往较为明显,因此常被地方政府用作救市的灵丹妙药。三是启动房贷利息抵扣个税。拟议中的这一招,2015年底曾让媒体热闹过一阵。但笔者认为此招恐怕也难见效。因为三四五线城市收入低,普通工薪阶层个税极其有限,能冲抵的房贷利息也就极其有限。难以有效刺激三四线市场,反倒是将利好一二线城市。然而,一二线城市2015年以来提前回暖并呈疯狂态势,“个税抵利息”最能刺激的是高收入人群,容易进一步拉升房价,而且也有“劫贫济富”、影响社会公平的负作用。四是停建经适房,对保障人群改发货币补贴,和棚户区改造改为货币化安置。五是政府回购商品房用作保障房。这四、五两招如果操作得好,有可能较大程度化解部分商品房库存。颇有政府为房地产市场“兜底”的意味。仅以棚户区改造来看:根据国务院工作安排,2015~2017年全国棚户区改造任务为1800万套。而2015年国务院确定的改造任务目标为540万套。照此推算,2016年和2017年的改造任务达1200多万套。如果今明两年内货币化安置占到一半比例,也将形成900万套的住房需求。当然这只是理论上的。对于城市低收入家庭和棚户区居民来说,货币化安置的补贴力度在多大程度上能转化为购房需求?还有待观察。倒是政府回购商品房用作保障房和公租房,现实的去库存效果会明显得多。但这也宥于政府的财力和住房保障能力及规模。

    至于地方政府层面,现实条件下,要克服短期利益行为,压抑卖地冲动,放缓土地入市节奏。长远看,三四线城市地方政府要下决心改变那种急功近利的发展方式,真正树立科学的发展观,结合地方特点和资源禀赋,着力培植新的经济增长点,同时大力发展现代服务业,特色农业例如特色种植业、养殖业、观光农业,和农产品深加工等,摆脱单纯的“土地财政”依赖,发展壮大区域经济,不断创造城市就业机会,同时下大力气不断完善文化、体育、教育、医疗、养老等公共服务,才能吸引并留住人才,吸纳农村转移劳动力,给房地产业长远发展和现实去库存创造良好的社会环境。否则,“促进房地产业健康稳定发展”就只是一句空话。

    企业营销层面。房企要转变观念,打开视野和思路,创新营销模式,改进去库存手段。采用灵活有效的营销手段,去除浮躁,加强楼盘的针对性宣传,加大优惠促销力度,必要时适当降价,以价换量,缓解现金流。要注意创新产品,提升质量,同时优化产品结构,更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅(如万科微公寓)的需求。另一方面,房企积极主动地配合地方政府的去库存政策,争取把质量良好的库存商品房转化为政府保障房。要审时度势,积极参与和推动社会资本搭建住房租赁平台,并且在社会资本融资、贷款、担保和公证等方面提供优良服务和售后服务,善于借势和借力,实现库存的多渠道有效去化。

    (本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2016年第1期)

    【作者简介】涂山青,资深房地产策划人/培训专家。北京大学、清华大学、浙江大学总裁班教练,住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人,中国房地产培训协会高级顾问,中国房地产业培训中心专家团成员,全国高企委职业教育专业委员会(NCZY)特聘专家。全球500强华人讲师,总裁网金牌讲师,2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel:15501144505,13627106979;QQ:2437587185;E-mail:realet_tsq@foxmail.com


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