楼市“高烧”凸显行业十大病症

房地产无疑事关千千万万个家庭和亿万百姓的安居乐业梦想。很多人都在想都在问：楼市为何屡调屡涨？房价要涨到何时？“史上最严”调控三年多了，为什么就治不住楼市这匹脱缰野马？这些问题，各路专家神仙都给过无数种回答。这里我只想说：中国楼市真的病得不轻。

客观分析当前行业现状，结合某些专家的观点，我认为，目前的房地产市场可以说是乱象成堆，具体可归纳为“十大病症”：

病症一：政策与市场失衡。这一轮调控历时三年多，人们看到国务院和政府多部委累计出台多达上百条调控政策，也奈何不了房地产市场的疯狂。是政策没有击中要害？还是市场本身出了问题？其实，这与地方政府的态度有很大关系。中央要房价稳，地方推房价涨。地方政府出于GDP崇拜和土地财政依赖，还有出政绩的需要，明助暗推房地产市场，抵消中央调控的政策效力。最近网络和报纸均有报道说，国土部三年6次喊话严防“地王”，地方政府不买账。心照不宣的是，地方政府是房地产市场的强力推手。我经常在各种培训和论坛场合对房地产老板们说：房价如果下跌或者不涨，地方政府比你们更着急！每说这话，我总看到台下是一片或开心或暧昧的哄笑。

再则，调控中太多的运用行政手段直接干预市场，也遭至了很多批评。还记得2011年10月27日全国人大召开联组会议，在对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况进行专题询问时，住建部长姜伟新表示“限购政策行政色彩浓厚，是不得已而采取的办法”，表示“在住房信息完善后将不再限购”。

病症二：宏观经济与行业经济失衡。自2008年世界金融风暴以来，受全球经济危机的影响，中国宏观经济面临严重困难，经济指标不断探底，而房地产行业全线飘红。

病症三：房地产行业与实体经济失衡。受国际、国内经济大环境的影响，还有国内经济结构转型困难等多方面的问题，实体经济在生产、销售、利润上全面下滑，一些行业几乎无利可图，而房地产开发商赚得盆满钵溢。仅以钢铁行业作个对比：2012年中国80家重点大中型钢铁企业累计实现销售35441亿元，实现利润15.8亿元（利润率仅0.04%）；而据中咨网的数据，同年全国152 家上市房地产开发企业营业总收入5975 亿元，实现利润1140 亿元，销售利润率19.08%。

病症四：商品房和保障房比例失衡。我国保障房起步晚，占比小，分配也不尽合理，短期内难以从根本上解决城市低收入者和贫困人口的住房问题。

病症五：行业发展与土地资源失衡。城市土地资源是房地产业发展的基础。然而土地资源越来越成为制约发展的“瓶颈”，有的城市正在面临无地可供的局面，例如北京、深圳、十堰等。另一方面，地方政府对土地资源的独家垄断和竞地价，又造成地价与房价的失衡。仅今年以来，很多地方纷纷再次上调土地基价。地价飞涨，房价就更难降。今年一些地方“地王”不断刷新记录，势必进一步推高房价。因“面粉”贵过“面包”而无奈退地的桥段已多次上演，让某些“地王”很受伤。例如今年上半年，荣盛置业因拖欠南京一幅地块部分土地出让金，被没收1.065亿元定金并被收回土地；今年6月21日雅戈尔退掉“杭州地王”，4.8亿元定金打了水漂，更是创了行业纪录。类似的案例还有很多。

病症六：自住与投机失衡。投机是中国楼市难以驱逐的幽灵。房子本质上是供人居住的，但在中国的环境下更多的成为了一种投资品，被有钱人炒来炒去用以投机逐利。这一轮调控前，楼市投资和投机交易一度泛滥。调控中的“三限”政策（限购、限贷、限价）一定程度上压制了楼市的投资和投机。但政策总有人钻空子，有的限购城市办“假离婚”、“假社保”、“假纳税证明”甚至形成了“产业链”。《21世纪经济报道》9月19日就以《环首都经济圈房价猛飚调查：假按揭泛滥支撑》为题对这一现象作了披露。限购以后北京民间就有“离一次婚（买房）赚八十万”的“笑话”。

病症七：购房者收入与购房能力失衡。据国际货币基金组织（IMF）测算，我国人均收入尚不及发达国家平均水平的十分之一，但一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦。“当两辈子房奴（包括父母那一辈的积蓄）也要买房”成了当下城市青年的购房信念。大家知道，房价合理与否，房价收入比是国际上公认测算标准。关于合理房价，联合国人居中心提出的标准是：正常的房价与家庭年收入比为3：1；世界银行的标准是5：1。前总理温家宝2012年3月14 日全国“两会”答记者问上掷地有声的讲：“我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此调控不能放松。”温总的这一讲话给了民众对降房价的强烈期待。然而一年来的现实把百姓的梦想击得粉碎：市场听总经理的没听总理的，房价在继续上涨。二三线城市房价收入比普遍在15到20：1，一线城市甚至到了30：1。大家可以找找你所在城市居民收入和平均房价数据，测算一下房价收入比。

病症八：房价与租金失衡。“租房划算，但我还是要买房”成为楼市一怪现象。房价合理与否，还有一个通行的判断标准就是租售比。国际上衡量一个区域房产运行状况是否良好，租售比一般界定为160：1至200：1。即认为最低用160个月的月租金、最高200个月的租金可以购买一套基本户型（80平方米）为合理。超出和低于这个范围都不正常。房价如果低于160个月租金，说明房价较低，买房划算；如果高于200个月租金，说明房价较高，则租房划算。然而，当前二三线城市的租售比达300至400：1，一线城市中心城区甚至到了1000：1。这表明房价过高，租房相对而言更划算。但是现实是普通百姓放着租房的划算不要，挤破头当一辈子两辈子“房奴”也要买房，可见住房观念上的误区。

病症九：价格与价值失衡。从前面的分析已经可以得出判断：目前中国房价已经严重背离价值。今年8月份，网上有人撰文分析说，一个北京市的房地产总市值抵得上美国一年的GDP。而这和1991年日本楼市崩盘时东京的情形极为相似。

病症十：效率与公平失衡：市场火热难掩效率和公平失衡。正因为中国房地产积累了前述的这么多问题，加上行业发展中的灰色操作多，地方政府长官意志、决策水平低，开发商急功近利，不法商人见利忘义，造成房地产建筑领域规划不当和规划失败屡见不鲜。从资源利用效率来看，人们司空见惯的是拆拆建建，中国每年产生的建筑垃圾约占全球45％；中国房屋建筑寿命平均25年至30年，而欧洲为80年。还有商品房开发中的质量问题、土地和资源利用效率问题、房屋空置率问题、保障房建设及利用上的公平问题等等，使得房地产行业效率与公平存在失衡。一些地方保障房建设和利用上屡出腐败大案、窝案，所以我们看到有的城市和省份宣布停建经济适用房。

（未完待续）

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2013年第10期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。QQ：二四三七五八七一捌伍