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南开大学经济学硕士学位
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金岩石:金岩石:未来房价上涨城市有17座
2016-01-20 9488
一、上涨空间缩小到中心城市的中心区域
  未来房地产重新定义的话就是大分化,所以我们研究的问题是哪些城市会在分化中房价继续上涨,哪些城市会在分化中房价下跌甚至崩盘。一个国家房地产全面崩盘是不可能的,但是这不等于说每个城市的房价都有未来的黄金10年。房价人来疯涨人去楼空,这个研究思路让我们来研究人口流动的趋势,能得出一个简单的结论,那就是“人口继续流入的城市,未来房价可能上涨”。
  当中国城市化率超过全球平均水平的拐点,在国家经济转型过程中大量中小城镇被甩出去,而以金融为中心形成的财富磁场会形成城市集群发展。每一个城市都要重新选择它的城市定位,所以房价继续上涨的空间会越来越狭窄,最后缩小到少数中心城市的中心区。所以,以整体去谈中国楼市已经没有意义,如果把买房就能赚钱作为一个黄金时代的标志,那楼市投资的黄金时代结束了。
  从现在开始,我们真正能够在楼市中赚钱的机会越来越少了。就算是在这些中心城市的中心,房价上涨你照样卖不掉,因为抬高房价只是能够提高资本的证券化率,真正要卖还是卖不动。所以我们要看到一个时代的拐点,要准备着未来危机也会到来。
  二、未来房价上涨的有17个城市
  楼市投资的黄金时代结束了,未来我们就会看到资产证券化的黄金时代,而在资产证券化之中我们仍然会看到一些城市证券化率高、一些企业证券化率高、一些企业开发的房子证券化率高,所以我们要选择的首先是城市。这些城市有哪些?
  市场经济最本原性的资源配置是智力资源的配置,当思想的市场和财富连在一起,我们才能够理解金融中心会创造一个财富市场,把周围的人才吸引到中心。从中欧商学院和某欧洲专业机构研究中国得出的结论,2012年中国企业平均年薪在6万以上的只有8个城市,随后是平均年薪4万-5万之间也是8个,加上厦门的财富存量实际上在二线城市的范围之内,这样我们就看到17个城市。从未来人口流动的角度上,以工资变量来作为人口流动的调节杠杆,我们可以把未来房价上涨的城市锁定在这17个城市当中,而且是这17个城市的中心区。
  城市化的本质就是让人们自觉地走向风险社会,而超大城市群的形成是对城市经营者的挑战,这个挑战会让人们在追逐梦想之中集聚、创造一种空间的溢价,所以真正决定房价的不是成本、不是收入,而是空间溢价率,这是我在理论上独创的概念。
  同题问答
  1.白银时代的中国房地产该如何发展和盈利?
  房地产黄金十年结束了,确切讲,2001年开始至2012年结束。从2013年开始,中国国民经济进入整体证券化的时代。证券化是房地产业真正进入黄金时代的起点。以前所谓的黄金时代,讲的是房地产的黄金时代,人们在玩房子玩地,这是土豪的阶段。而房地产这个行业是类金融产业。可以这么讲,土豪的盛宴结束了,金融家的时代开始了。
  房地产行业将经历大洗牌。未来能活下来的开发商,有三个层次的标准:一是要被金融市场接受,所以已经上市的房地产企业十个里面能活九个,而非上市的房地产企业十个里面最多活一个;二是房地产产品的证券化,这要求开发商的产品具有三个特征———高端、大盘、全功能,这样才能让房地产商在卖房子的同时卖现金流;三是全球化,你未必非得具有全球化的业务,但必须具有全球化的视野,这才能在有机会、有梦想的中国,获得发达国家过剩资金的青睐,分享全球化的红利。
  2 .中国房价会不会持续上涨?
  未来天价与鬼城齐飞,癫狂与落寞同在。城市九死一生,也就是县级以上城镇90%都会名存实亡。中国的城市化布局,大局已定———三个特大城市群,8-9个大型城市群,3+8或3+9会集聚中国城市人口的80%左右,这也就意味着中国在城市化完成的2025-2030年,85%的区域会变成无人区。那么在无人区,有一些城镇,房价会一文不值。
  而在人口集聚的17个城市群,这些城市的中心区域房价将继续上涨,会涨得你目瞪口呆。但是边缘化的城市包括这些城市的边缘区,房价会跌得你心惊肉跳。在这个阶段,房价上涨主要集中在豪宅区域和中心城市中心区域的写字楼。这两个板块的房产从来就不是严格意义上的房地产,因为这两个板块作为一个城市的居民地标或商业地标,被城市未来发展的趋势贴上了难以预料的空间。正是由于存在这种难以预料的空间,它们很容易被证券化,从而房价涨得越高,证券化的价值越高。
  对话
  谈楼市调控形成“市场管商品房,政府管保障房”双轨制
  南都:在2012年的时候,你曾下过楼市调控政策失败的判断,今年全国各地松绑限购政策是接受市场化、减少政策干预的表现吗?
  金岩石:在我看来,全球在城市化的进程中,已经形成了还没有被认可的标准化楼市调控模式。这个模式我在理论上把它总结为双轨制。双轨制的概念,就是市场管商品房,让市场自发形成两级市场———普通住宅加豪宅;政府管保障房,在保障房体系中逐步形成两级市场———公租房和廉价房。双轨制各行其是,如果我们严格按照保障房的体系模式来经营的话,就要让豪宅市场补贴公租房,形成社会公平。我们这样理解城市,才会看到高房价是城市的财富,保障房是政府的良心。
  谈前海和上海自贸区深圳创业板和香港创业板合二为一将1+1>5
  南都:现阶段上海自贸区似乎比前海走得更快一些,你有没有这样的感受?
  金岩石:没有。上海自贸区实际上已经结束,它是一个中国特色的自贸区,这个特色在于它是一个没有自由贸易的自贸区。上海自贸区在哪些方面跑得快?是在国有控股经济的改革方面跑得快,由于深圳没有这样的经济体,或者说很弱,所以自贸区的成功经验在深圳不可复制。
  而前海的商业模式,在前海还没有成立之前就已经决定,这就是“三币(港币、人民币、离岸人民币)双贷(外币贷款、本币贷款)”。珠三角地区需要这样一个功能,就像当年深圳需要一个蛇口一样。
  南都:如果这个模式早已确定,前海需要什么样的动力?
  金岩石:前海现在只缺一个零件,那就是把创业板从深交所剥离出来,然后把香港的创业板也从香港的经济体系中剥离出来,两个创业板合二为一,就会产生1+1>5的效应。从货币量、货币的流通速度和货币的杠杆率三个维度看,交易所是金融中心不可或缺的零件。创业板尤其是港深两个创业板合二为一,放到前海,一举三得。
  如果把深交所比喻成一个大家庭,创业板就像一个不听话的孩子,天天闹腾得四零八落;对香港更好,因为深圳的创业板诞生之后,香港的创业板已经死了,同样的公司在深圳能卖出69倍的市盈率,在香港却只能买到6-9倍的市盈率;对于前海来说就更好,连股权交易中心都这么热闹,何况创业板。所以我觉得迟早要走这一步。
  谈G D P增速未来会降到5% 不用为了保就业而保增长
  南都:对于G D P增速你能接受多少幅度的下降?
  金岩石:这就像开车换挡一样,配置较高的车平常都有两个挡。如果把温家宝时期10%作为高速增长的第一挡(10年间的平均测速在9.9%,2007年达到最高点14%),我们可以看出,第一次换挡是把过去10年的均值从10%调到7%,去掉30%。下一个10年,2020后的10年,我们还会看到从7%再下调30%,至5%,大概可以持续较长一段时间。G D P增速在5-10年后降到5%我都可以接受。
  有人会说,就业怎么办?其实这是常识性误区。当一个城市在城市化的进程中,经济增长将伴随着产业结构的调整。如果在经济增速10%的时候,有60%来自于第一、第二产业,那么在未来10年中,60%会来自第三产业。而第三产业的就业函数是第二产业的两倍。
  假设原来60%的第一、第二产业创造了100个就业单位,此时第三产业将创造133个就业单位,共有233个。那么现在减速换挡,第一、第二产业比例降到40%,就业单位下降到67%,剩下67个,但是对应的是第三产业上升至60%,创造的就业单位将增加到200个,共有267个。这样就出现了一个经济减速、就业率继续增长的情况。
  虽然是假设的函数,但是很容易被证明。经济减速在中国未来10- 20年间,不会存在就业不足问题,所以以后不用担心保增长、保就业的问题。当就业不需要保的时候,我们就没有意义去保增长。
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