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冯鹏程:习近平罕见亲自过问 房地产政策面临五大变局 --资本运营专家讲师冯鹏程教授

关键词:[经济学家] 浏览:1592 发布日期:2016-01-20 网页收藏

  • 据新华网报道,中央财经领导小组组长习近平1110日上午主持召开中央财经领导小组会议中指出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。” 18个字而已,但意义很大,去库存很容易理解,只要知道哪里库存多,释放政策红利即可,但促进房地产业的持续发展,到底有什么办法?

    目前市场上库存状况普遍不乐观。数据显示,全国商品房待售面积持续增长,住宅待售面积略有减少。9月全国住宅待售面积环比减少387万平方米,较前期高位4月待售面积下降1.6%。在中原地产监测的21个城市中,11个城市10月库存量较上半年末有所增加,从消化周期来看,三成城市超过一年。

    库存问题可见是一个分化的数据:目前一二线市场在2014年930来一系列刺激下,库存数据依据毛细那缓解。目前压力大的主要体现在三四线城市,三四线的库存压力短期内仍然高过一二线城市。

    库存危机的另一大担心来自新开工降幅有所收窄。房地产开发投资增速进一步回落,9房地产开发投资额累计同比增长2.6%,其中住宅投资额仅增长1.7%。分地区来看,东中西部存在一定差异。西部地区表现最弱,前三季度房地产开发投资增长2.1%,住宅投资下降0.3%。而东部地区表现相对较好,这主要由于东部地区房地产销售情况明显好于中西部地区。

    基于此,房地产未来去库存应当在哪些方向上努力?

    信贷政策的继续宽松仍然显得必要。从去年以来,降息通道已经全面打开,从2014年11月末开始的本轮降息通道看,6次降息购房按照基准利率计算,百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万。资金流动性的宽松对购房需求的提升有直接作用。

    直接购房减免税费和增加购房补贴。这一思路在部分城市已经实行,比如郑州市政府此前宣布,相关家庭若自愿放弃保障房购房资格,转而购买普通商品住房,将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴。

    降低房企融资难度。目前看,仅10月份就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票,募集资金额达到了470亿,国家在融资端为开发商释放流动性的节奏在加快,考虑到融资成本的逐步降低,相信越来越多的房企会进行债权类融资。

    棚户区改造为去库存提供了新的需求端。2015年“两会”政府工作报告已经明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。同时,在房地产开发投资增速持续走低的背景下,国务院决定进一步强化城镇棚户区改造,并提出实施三年行动计划。

    伴随全面二胎实行后加快户籍改革。户籍制度的优化将降低工作居住证转户难度,即使在限购执行严格的城市,工作居住证的办理难度也有望降低。在未来以人为本的城镇化的总方针下,购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化,也将有利于新增户籍人口的购房需求。

    另外,就在今天,商务部和外汇局就外商投资房地产发出通知指出,将进一步简化外商投资房地产企业管理工作,取消商务部网站备案公示程序。此举或为落实中央指示的举措之一,更大政策利好尚待推进。

    继续强化A股投资者保护

    除楼市外,习近平在此次讲话中提到的股市问题,也是市场关注的焦点。

    习近平强调,要防范化解金融风险,加快形成融资功能完备、基础制度扎实、市场监管有效、投资者权益得到充分保护的股票市场

    “这番表态的主基调是推动股市的长远发展。”某大型券商研究发展中心副总裁对第一财经表示,讲话再次明确,防范金融风险是底线,而股市的稳定发展、不发生剧烈波动则是当前的重要目标之一。

    值得注意的是,这已不是国家领导人年内首次公开提及股市。在今年9月启程访美前,习近平对美国媒体表示,政府的职责是维护公开、公平、公正的市场秩序,保护投资者特别是中小投资者的合法权益,促进股市长期稳定发展,防止发生大面积恐慌。

    编辑:叶芊

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