朱曙东:顾云昌:新常态下的楼市“变态需求论” 摘要:

关键词:[企业管理] 浏览:1363 发布日期:2016-01-20 网页收藏

  • 我国的房地产行业告别野蛮增长的土豪时代,与中国经济一起进入经济转型升级的新常态,著名房地产经济学家、住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌抛出了他的楼市变态需求论,要认清业态新变化、适应新形势、创造新需求。2015年11月21日上午,以“创新、转型、突破”为主题的“2015年度中国房地产创新发展论坛暨第二届中国房地产业营销协会年会”在首都北京西国贸大酒店隆重开幕。中国房地产业营销协会是集“市场化、专业化、规模化、国际化”为原则运作的行业组织,以“构建中国房地产营销行业联盟,铸造中国房地产营销第一平台”为己任,构建行业研究、资源共享、信息交流的平台,全面提升房地产企业市场的竞争力。

    出席本次论坛的嘉宾有全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产业营销协会终身荣誉会长顾云昌教授,清华大学房地产研究所所长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长刘洪玉教授,韩国SOUEL国家交流院院长、寅晃开发会社社长李正炯,国际著名建筑设计大师、新加坡蔡家声特许建筑师行总裁蔡家声,中国房地产业营销协会会长朱曙东等业界著名专家、行业精英500余名。

    会上顾云昌会长、刘洪玉、章华、杜猛四位嘉宾分别做了题为《十三五规划与中国房地产业发展》、《经济新常态与房地产市场发展》、《房地产业并购趋势与房企价值重建》、《中国金融格局与区域经济开发》的主旨演讲。特别是顾云昌会长的楼市“变态需求论”引起与会代表的普遍关注与思考。他指出房地产不可能持续平稳地发展,因为它有周期,中国的房地产和世界各个国家的房地产一样都有两个周期,一个长周期,一个短周期,所以在看待问题要把长周期和短周期结合起来判断,对于市场走势的判断比较准确一些。”2013年的时候,我们重点讨论的中国房地产市场的主题是“分化”,2014年的表现就是“下行”,2015年是楼市进入白银时代的“变态”。 如果说过去十年到十五年是中国房地产的黄金时代,那从2014年明显的看出这个时代已经一去不复返了,我们吻别了黄金时代,现在迎来了一个新的时代,我把它叫做白银时代。如果研究了长周期,说明黄金时代过去了,我们进入了一个新的时代。这个时代的标志是什么,最大的标志就是房地产市场的变态,这个变态就是过去的房地产市场是卖方市场,理论上讲是供不应求的市场现在市场已经清清楚楚表现出买方市场的状况,是供大于求的市场,表现出来的就是库存大幅度增加,去年的任务是去库存,所以去年去库存当中慢慢采取的手段是降价,否则卖不掉。当然,2015年的表现大家已经看到了,房地产市场已经进入了经济新常态、楼市新时代,这个时代是白银时代,我没有说黄铜时代,也没有说黑金时代,因为中国房地产需求正像总理在达沃斯论坛上讲得那样,在城镇化过程中,中国房地产市场的刚性需求还是长期的,我们虽然已经没有了住房制度改革、人口红利爆发出来的巨大需求、超常的发展,但是我们还有稳步向前的城镇化进程。我们的城市人口在不断膨胀,农村人口向城镇转移,已经转移到城市的人口由常住人口将来变成户籍人口,形成市民化,这会不断持续爆发出对房地产的需求,这是住房市场房地产市场分住房市场和住房市场以外的其他市场。就住房市场而言,我们还有一段发展时间,还有长期的刚性需求。

    与此同时,我觉得房地产市场不仅包括住宅市场,还包括商业地产、旅游地产、产业地产、文化地产,当中国的老百姓通过十几年努力,中国城市居民的自有住房率已经超过90%,我们的人均住房面积已经达到34、35平方米的时候,我们已经达到了阶段性饱和,有的城市户均已经超过一套房了。

    在这样的情况下,未来的发展还有城镇化的进程带动,还有改善型需求带动等,除此之外我们还要看到,我们的物质需求满足之后产生的更多是其他的消费需求,健康的消费、旅游的消费,以及在城市中各种各样商业性消费,包括文化地产、商业地产、旅游地产、养老地产等新兴产业,在未来的白银时代仍然有很大的发展空间,这两个加在一起得出一个结论:我们将处在一个白银时代。但是白银时代和黄金时代有很大的区别,白银时代的特点是要认清三个变化:一是竞争加剧,有的房子卖不掉了。二是洗牌加快,我们发现洗牌加快在前三年就开始了,特别是去年洗牌更多。全国原来有八九万家开发企业,这几年每年减少一万家左右。三是利润减薄,房地产的利润一年比一年减少,但是总体上房地产开发利润要比制造业高,所以还是白银时代。特别是2014年,许多开发企业,包括上市公司,他们为了走量降价,所以利润压得很低,有的楼盘几乎不赚钱,整个白银时代竞争加剧,洗牌加快,利润减薄。这样一种态势,2015年以后的时间,十年,甚至十五年仍然会处在这样的环境当中。根据中国城镇化的进程以及房地产发展的阶段性,这样的态势我认为是真正的房地产新常态。因此,我们一定要认清业态新变化、适应新形势、创造新需求,我给大家出的套路是做对产品,满足需求,创造需求,归根到底房地产生产和开发房子的行业,房地产业是制造业的组装产业,房地产是第三产业,恰巧是重装车间,把中国的建筑业,各种家电重装在一个车间里。第一层,我们是满足刚需、改需,甚至是奢需,多层次、多品类的需求。在如今买、卖方市场角色的转变,卖方市场从黄金时代转为白银时代,变成买方的黄金时代。做对产品,落到实处满足需求尤为重要。

    顾云昌表示如今时代变了,旧传票已经登不了新的客船了,今天的转型是逼出来了,创新是必须的。房地产是一个载体,它载人又载产业。这个载体的转型,应该是必须遵循人的各种的需求和各种人的不同需求,我们房地产这个载体,往往就是以人为核心,要满足各种人的需求,以及各种人的不同需求,以及各种需求,必须适应各种产业的发展方向。房地产企业真正的转型方向必须是横向多元化、纵向多元化、跨界多元化以及国际化,并且企业拿地力、资本力、产品力、营销力和管控力,“五力”必须齐全,这就是白银时代,活在当下,对接未来,决战下一个房地产周期的制胜法宝。

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