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秦朔:秦朔:一文读懂疯狂地王 王健林的高亢和任正非的迷茫

关键词:[战略管理] [经济学家] 浏览:2386 发布日期:2016-06-07 网页收藏

  • 只有想不到,没有涨不到!我们就这样迎来了一个楼王频频出现、史上地王最多的年头。

    在今年1-4月全国商品房销售额比去年同期增长55.9%(注:去年1-5月比前年增长3.1%),北上广深四地房屋总价值可买下半个美国、一线城市建成区各类用地总价值可买下60%的美国(注:海通证券[0.13% 资金 研报]3月份数字),北京一地的房地产交易量超过日本,深圳近五年房价涨幅达到92%、远超纽约房价在次贷危机前五年59%的涨幅……是的,在这样的背景下,中国房地产仍在演绎超级神话。

    1、用“地王”落实国企改革?

    6月1日,上海宝山顾村地块招标出让,信达地产[-0.79% 资金 研报]以58.05亿、溢价超过303%拿下。信达是财政部旗下的央企,信达地产自去年7月起狂扫招拍挂市场,拿下10块土地,7块都是地王。

    6月2日,深圳龙华新区民治街道A816-0060住宅地块公开招标出让,该地块占地35673.14平方米,容积率4.1,两家央企中国电建地产集团、广州方荣房地产公司(隶属中化集团旗下的金茂控股)以82.9亿元中标,计算容积率的楼面价达到56780元/平方米,按照可售面积算的楼面价则达到60300元/平方米。据测算,这个离深圳市中心12公里的项目,静态保本价为86118元/平方米。

    不是说“树不能长到天上去”吗?那就先涨到你反正也够不着的地方。

    按照中原地产研究部数据,今年前5个月全国土地市场上有105宗超过15亿元的高价地块,52宗被国企获得;其中价格最高的50宗土地,27宗被国企获得。

    有人回忆起2009年信贷闸门放开后,各大银行抢着向央企、国企、大房企授信,造出一批地王的场景。2010年,国资委曾要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,6年后,不仅21家以房地产为主业的央企吹响了“集结号”,一些被要求清退的央企也卷土重来。面粉比面包贵的局面重现,上一轮地王纷纷解套。

    难道,这就是房地产国企为了贯彻落实去年9月印发的《关于深化国有企业改革的指导意见》,率先发起冲击,让市场成为决定性力量?难道,他们就这么相信未来几年房价还能翻倍,否则以这样的楼面价根本无法赚钱?房地产背后是金融,主要是银行的资金支持,难道,银行评估下来还是觉得,和实体经济相比,房地产贷款风险最小?

    我听到多家银行高管说,去年爆发的是中小企业的资产质量下滑,今年开始波及到大企业。他们也搞不清楚,为什么微观企业日子都很难,宏观数据却还可以?为什么实体经济越下坡,房价越往上?这能持久吗?

    2、关于地王成因的猜测

    一些有理性的开发商惊呼:没有任何逻辑,只能说他们实在太有钱,拿钱太容易了。

    当人们无法用常识解释时,就会用历史对比,猜测,甚至是阴谋论。

    一位经济学家对我说:“你不是爱看《大衰退》吗?里面有数字,日本在1955到1970年的经济高成长期间,实质GDP年均增长9.8%,名义GDP年均增长15.6%,而房地产上涨速度为21.4%,中国经济增速下行,但放在全球还是高增长,所以房价还能冲一冲。”

    一位房地产研究人员对我说:“一线城市作为服务业的中心和人口净流入区域,其房地产价格和本地居民收入无关,和整个区域的财富总量有关,就像纽约和硅谷一样。何况中国居民按揭贷款余额占住房总市值的比重只有10%,美国是40%,说明居民部门还有加杠杆的能力。”

    一家民企房地产老板对我说:“按我的测算,房价不管涨到哪里,价格里差不多70%的‘价值’都回流到政府口袋里了,他们内心里当然希望涨,拉高地价。土地出让金是大头,土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、综合验收、销售许可,每个环节前都有费,施工单位也要交税,银行也有利息收入。都说开发商赚钱,其实我们是政府赚钱的载体。”

    有的自媒体甚至猜测,地王和政府间有隐性协议,有各种出让金返还,实际没有那么贵,是联手把整个房地产价格做上去。房地产价格上去了,作为银行抵押品的资产价值就做实了。资产价值做实了,就可以多放贷款。如果不这样做,而是打压房地产,那全世界找不到一个例子,房地产垮台经济却可以软着陆。

    按照以上这些观点,中国正在从常规增长进入资产依赖型增长,甚至泡沫驱动型增长。

    3、资产价格与币值稳定

    关于房地产暴涨,我在前不久已经写过《房价涨得再高,人民也不会给你发奖的》和《用怎样的社会主义约束资本狂潮中的房价》两篇长文,表达了自己的看法。既然我们没有像德国那样,让房地产走上一条公共福利型道路,而走上了经济支柱型和投资拉动型道路,在获得“一业带百业”繁荣效应的同时,就必然承受资产泡沫、贫富分化、饮鸩止渴之痛。德国制造和中国房价一样昂贵,德国房价和中国制造一样便宜,这就是不同的道路,种瓜得瓜、种豆得豆的结局。

    这里,我有一个新的认识,就是中国地价、房价的暴涨,将伤害人民币币值的稳定性,最终损害整个经济大局。

    举个例子,上海浦东花木镇有一家人住在100平方米的住宅里,10年前的价格是140万元,孩子那年考上美国芝加哥埃文斯顿市的西北大学,发现在学校附近,面积差不多的公寓价格也就20多万美元。10年过去,花木这套房的价格攀上了600万,而埃文斯顿那里没涨多少。花木家庭开始算账,能不能把这套房卖了,到埃文斯顿跟孩子过,可以买3套,租出去2套,手里还能有180万人民币,何乐不为?

    当然,由于换汇管制等原因,这不会轻易发生。

    但这个例子说明了什么?说明,当以人民币计价的房地产暴涨时,如果中国的劳动生产率和人均可支配收入没有相应地提高,和资产价格的升幅相匹配,从而让人们愿意继续安居乐业,那么,人们就会开始琢磨利用资产泡沫,进行跨境套利。

    最近几年有很多朋友办理移民,一位朋友的夫人和女儿移民温哥华,他还在上海做企业,他说一旦最后入籍,教育和医疗都是全免,为什么不买张这样的船票呢?

    谁都知道股票是怎么见顶的,从少数人坚决抛盘离场,慢慢波及到周围。中国的金融体系越来越深地被房地产拴住,只要还在涨就继续输血,可要是见顶那一天来临呢?

    中国的外储已经在下降,假如资本项目开放,人人可以换汇,简单的算术题,没多久就顶不住了吧。

    以人民币计价的资产价格的非理性上涨,最后反而会使得人们抛弃人民币。那样的话,还谈什么人民币国际化,谈什么和美元一样成为世界货币?

    炒股,炒楼,其实还不是最可怕的,最可怕的是“炒货币”,失去对自己货币的信心。靠管制虽然有效,但不改变人的预期的话,总是有办法翻墙的。

    熟悉外商直接投资的人都知道,外商在中国很少添置物业,都是租,因为长期投资的目的是投资中国经济,投资中国成长,而不是投资中国的资产和货币。但是,如果整个经济都被资产狂潮裹挟,资产波动影响到实体经济,提前终止应有的“成长型繁荣”,那么,这些长期投资也可能转身就走,人民币资本项下大逆转,人民币受得了吗?

    不好好促进经济转型和创新驱动,不争取比美国更快的生产率的提高,陷溺于资产驱动性增长,可以预言,不出几年,人民币的贸易吸引力和投资吸引力都会下降,人民币本身将难以成为世界货币。

    4、为什么王健林很高亢

    中国首富王健林前不久在《对话》隔空喊话上海迪士尼,说有万达在,上海迪士尼20年内赢不了利。在2016年集团年会上,他说:“全世界除了美国的迪士尼,还没有其他国家的重大文化产品能向全球出口,而且迪士尼做了半个多世纪,全部项目加起来没到两位数,万达城品牌一定要超越迪士尼,走遍全世界。”

    王健林理解的文化产品,大概不包括英国的音乐和音乐剧,加拿大的太阳马戏,韩流和日本动漫,而都是有形的乐园。我在《致王健林书:万达式扩张狂飙该歇歇了》一文中评述了万达商业的财报,指出,万达商业当期利润的一半左右来自“投资性房地产公允价值的变动”,通俗些说,就是公司自己开发和运营的那部分持有型商业物业的账面升值。

    今天,当如此多的地王纷纷出现时,我猜王健林心里应该在微笑,水涨船高,公允价值继续上升,天上掉下新的利润馅饼,感谢央企出手啊!万达商业的股东已经提出从香港退市,准备转A。

    王健林的首富之道,在很大程度上是坐地生财的结果。越是坐地,越是圈地,就越是挣钱。万达最大化地占有土地资源,不知道搞了多少地多少项目。怪不得根本就不把迪士尼放在眼里,搞了半个多世纪还没搞出十个!真笨!

    几年前,有一家跨国公司中国区的CEO 问我:为什么中国国有企业那么注重资产规模?他说,世界上最有价值的那些公司,比如Facebook、Google和苹果,它们有多少有形资产呢?更多的是无形资产,也就是没有实物形态、但是可辨认(可认列)的非货币性资产。比如硅谷企业的并购,花1000万美元收购一个公司,办公设施等有形资产很少,主要是为了收购人才、专利技术和用户份额。

    当时我回答他:“形成资产的途径是负债,国企比较容易获得贷款支持,钱又便宜,不用白不用,资产扩张没有金融制约。而且规模越大,影响力越大,升迁的可能性也越大。”

    其实,民企也是非常注重资产规模,特别是土地储备的。王健林非常聪明,他看透了中国增长、政府参与、金融抬轿所内蕴的资产升值机会。地就是财,地就是金融,地就是政府永远喜欢的宝,地就是一切。

    我相信上海迪士尼一定成功,但我相信王健林也能赢。表面看是全世界最大的商业地产商对决全世界最大的IP工厂,其实是两个世界的故事,完全不一样的。

    5、为什么任正非很迷茫

    地王很疯狂,王健林很高亢,任正非很迷茫。

    在任正非看来,未来二、三十年将是智能社会,如果资本大规模雇佣“智能机器人[-0.23% 资金 研报]”,西方制造业有可能重回低成本,产业将转移回西方,中国将空心化。

    为什么中国不能静下心,坚持战略耐性,用创新驱动发展呢?今年2月在巴塞罗那移动通信大展和任正非座谈时,他说一个很重要的原因是泡沫化。他说很不理解去年的股票疯涨,“山还是那座山,梁还是那道梁,爹还是那个爹,娘还是那个娘,爹娘都没有变化,你就是那么个股票,怎么突然成了‘富二代’了呢?”

    在接受新华社采访时,任正非说,中国经济没有想象中那么大的问题,主要是不要把自己泡沫化了。四个现代化最重要是工业现代化。深圳房地产太多了,没有大块工业用地了。土地越来越少,越来越贵,既然要发展大工业,人要有住房,要有生活设施。太贵了,企业就承载不起,工业就发展不起来。

    任正非是有感而发。在华为总部所在地深圳龙岗,今年前两个月房地产投资额占固定资产投资的74%,而制造业投资则大幅萎缩,同比下降60.4%,占固定资产投资之比仅为5%。

    龙岗区的分析报告说,虽然给政府增加了一定的财政收入,但制造业不振将对未来经济增长造成沉重打击。房价上涨抬高了租金,会排挤一部分有用之才;一部分企业主将资金投入到房地产,将使工业经济受到打击;部分购房者是借助中介公司、众筹、P2P、首付贷等杠杆来筹集首付完成购房的,一旦房价出现了下行,这类投资者更易弃房断供,加大银行按揭贷款风险。

    如果说华为都已感受到资产价格上涨对公司的冲击,估计在一线城市,没有多少公司不被压力困扰。与此同时,在对中国未来最重要的科技创新方面,中国公司做得还远远不够。国家知识产权局受理的发明专利申请已经连续5年位居世界首位,但中国企业的三方专利数量并不多(注:指在美国、欧盟和日本同时寻求专利保护,国际一般认可这种三方专利发明有较高价值)。按照OECD统计,中国的三方专利数量仅占全球的3.3%,日本、美国是我们的8倍多,德国是我们的3倍多,韩国也是我们的1.7倍。也就是说,中国在研发上的总投入已经不少,但真正的创新成果还不多。

    华为是中国在发明专利上最突出的公司。为什么民企华为的表现远超央企?有朋友说:“任正非一直在领导岗位上,哪像国企、国有科研机构的领导人经常换?任正非就一个目的,就是做好企业。体制内呢?有的想当官,有的怕冒险,有的觉得干多干少没啥区别。”

    我也曾参观过很多科技城、产业园,总觉得像房地产,而金融支持实体,做着做着,就变成了以价差和套利为驱动的交易所。上海大飞机公司的一个朋友告诉我,他们的一个挑战就是很多来的大学生、研究生望着房价不断攀升,心里不安定,和当年在偏远地区搞科研很不同。

    美国的科技这么强大,却一直在反思面临的“慢性危机”。2006年,布什在《美国竞争力计划》发布时说,美国经济增长的最重要动力就是美国人民的创造力。通过对科学技术的投资,我们使经济获得了发展,“产生于公共部门和私人部门的创新精神为美国带来了巨大收益——提高了我们的生活水平并改善了几代美国人的生活”。

    布什说,“增加在研发上的投资,尤其是在物质科学和工程领域的投资将会催生未来十年内科学技术的众多发现,从而确保美国在科学技术领域继续领跑世界。”中国的北上深的房价、地价已经笑傲纽约了,我们实际的科学技术水平呢?

    已经走进“无人区”的华为,不仅是要和美国的企业竞争,更是要和美国科学技术的雄厚基础竞争,任正非的迷茫,很正常,很宝贵。至少在我看来,比王健林的高亢有价值得多。

    在这篇文章的最后,我突然意识到,人民币币值的根基,人民币真正的“锚”,其实是改革开放后发展起来的中国制造业的竞争力、无数创业者企业家奋斗不息的生命力,以及不断改善和加强的基础设施能力、政府服务能力、社会稳定能力。人民币要走出去,本质上是这些能力和中国的国家信用、国家软实力要走出去,这些能力不提高,走出去也可能又走回来,或者掉进去。而中国资产价格的变化,不过是这些能力变化的派生物。超越这些能力的资产价格上涨,虚火,虚胖,总是要终结的。


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