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宏皓:宏皓:2016年房地产价格决不会上涨7%

关键词:[战略管理] 浏览:757 发布日期:2016-01-20 网页收藏

  • 日前,上海易居房地产研究院日前发布《2015-2016年度全国房地产市场报告》指出,2016年楼市展望总结为:政策风暖,市场向上。2016年全国房地产市场依然是机遇和挑战、守正和出新、坚守和转型并存的大时代。报告认为,2015年商品房销售面积同比由降转增,当前正在复苏的上升通道。在成交量继续上扬的同时,价格也受到影响。报告预计,2016年全国商品房成交均价继续上升,全年增幅为7%左右,地价上涨10%。

    但笔者持相反态度。因为,目前中国的房地产正经历着一个“结构性衰退”的特殊阶段。一边是一线城市房价“加速赶顶”,个别地方房价如疯牛破栏,新房卖到10万以上也不奇怪。同时,地王纷纷拿地,而拿到的地价却远比周边楼价要高得多。这说明各路资金都在一线城市的楼市中博弈。

    而另一边却是三四线城市去库存举步维艰,正因受高库存压力的影响,2015年以来,房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑,房地产投资下降直接拖累经济增长。前三季度,房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点,创下2000年以来的新低,几乎要落入负增长区间。

    笔者认为:2016年中国房地产将进入长期下降通道。

    因为在国家支持房地产大背景下,绝大多数城市的房价仍然没有跑赢通胀。这就是目前中国楼市的惨烈真相。事实上,中国房地产已经进入了“慢熊市”,绝大多数城市房价涨不动了,甚至是惨烈的下跌。最惨的是此前涨幅过大的温州,5年房价下跌了24%。所以,持有温州的房子,真实的亏损是55.3%。能在未来跑赢或者接近跑赢“真实通胀”的,只有一线城市。在一线城市里,也不是全部片区都可以跑赢真实通胀,只有重点开发区域,比如深圳的前海宝中、龙华才能跑赢通胀。

    为谋长远发展,房地产业真正需要做的是通过互联网金融转型升级。

    1990年至今,中国城市人口增长超过1倍,从2.54亿增加到6.01亿。同样,实际GDP增长近25倍,从1.6万亿元增至39.8万亿元。伴随着民间投资向城市聚集,中产阶级扩大的现象也主要出现在城市。预计到2025年,城市人口将再增加近1倍,这将对城市经济生活产生巨大的影响。因此,中国城市化的发展还有15年左右的时间。

    抓住商业地产的金融化发展大机遇:房地产行业未来的商业模式变革——向金融地产集团转型。

    过去以商业银行贷款为主,信托为辅,现在随着信贷资产证券化的开启,各种金融创新工具的应用,包括最新的互联网金融,都为地产金融发展创造了巨大发展机遇。金融地产时代正在来临。

       平安好房的“好房贷”、新浪与易居旗下的“一宝六贷”、搜狐旗下的“首付贷”等等,是当下流行的P2P产品,目前,中国房地产市场似乎进入了用互联网金融再造的阶段。
      这些新冒出的房产互联网金融产品,主要瞄准用户购房过程中的首付款、抵押贷款等各种问题。如搜狐的“首付贷”,如购房人看中的房源价格为100万,按首付款最低30万,通过搜狐焦点的“首付贷”最高能贷款20万,12个月的贷款期限,年利率6.5%。
      实际上,银行房贷资金紧张以及整个房产市场低迷,倒逼房地产行业必须有所变化,而互联网金融自然而然变成一个切口——先行者率先瞄准的就是购房者的资金来源。
      粗看中国房产的发展过程中,过去只要能拿到地,就能赚钱,这是最粗放的方式,近两年市场已经发生微妙的变化,尽管中国购房者仍有刚性需求,但扛不住房价那么高,同时政策的收紧让购房者更多是观望,到今天,房产商卖房已经没那么容易。

    房产企业越来越借助阿里巴巴、腾讯的用户优势和平台,以及新浪乐居、搜狐焦点等垂直平台,用P2P的方式让房贷资金更容易获得,用众筹方式尝试房产销售,甚至用C2B定制化的方式进行楼盘设计。互联网金融可能是房产行业的新杠杆,以润物细无声的方式影响中国的房产市场

    房产电商正在取代广告,成为公认的房地产互联网主流营销模式,渗透率大幅提高。目前房产电商全行业60亿的规模。在手机APP上,人们已能看到,链家、搜房、易居、中原等中介公司都开发了自己的软件。销售环节的改变,也会影响到开发环节。以前都是房子快上市了才打广告,现在可以在房子设计时就做广告,通过抓取用户、交流反馈来影响设计,这就比较像是定制,所以在产品上市时根本不需要大量广告。

    房地产还应该加入或者单独开辟针对互联网的营销公司,而不仅仅是把这些活交给代理公司,或者外包,只有企业自身才是最了解自己产品的,而互联网营销部门,正是为互联网而生的。这个全新的部门,应该围绕结果确定全新的规范、以及流程。有强大的执行力和管理能力,对于互联网的认识,应该更加的接地气。

    房地产行业可能会需要很长时间来培养互联网思维。互联网思维最先影响的房地产环节。房地产从单纯解决住房需求的住宅提供商转向为个人和家庭的生活、工作、学习、医疗等提供服务为核心发展目标的城市配套服务商。用真正的互联网思维改造房地产,就是对于产业链的拓展。

    而中国互联网金融行业协会致力于帮助房地产企业转型升级。目前已有大批房地产企业成为了协会会员并成功的实现了企业转型升级。越来越多行业的企业加入到互联网金融的领域中来,不仅极大地丰富了互联网金融的内涵,同时也促进了互联网金融发展的包容性和新奇性,有助于形成多元、多维、充分竞争的互联网金融业态。

    协会自成立至今已顺利举行五次会员单位集中学习,五次会员大会的成功举办,使得现场共促成514笔交易,为多家实体企业提供投融资支持,可谓是中国最高效的投融资对接的会议。中国互联网金融行业协会会长宏皓表示:“协会的职责是为互联网金融提供服务,打造互联网金融生态圈,理顺各个板块之间的关系,助行业最终形成良好的协同效应。”房地产企业只有依靠中国互联网金融行业协会专业的指导,才能有效规避风险,实现新一轮的转型升级。

    中国互联网金融行业协会作为领先于其他行业协会的市场金融智库,为房地产企业的发展提供多元化的服务,以促进各企业在新常态经济形势下进行弯道超车。在政府、房地产企业与互联网企业以及金融机构之间发挥投融资平台的作用,房地产企业转型升级,通过金融创新工具为房地产企业提供各项增值服务,使其健康、稳定、可持续发展。

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