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宏皓:宏皓:房地产“投资热”结束了

关键词:[投融资] 浏览:1391 发布日期:2016-07-12 网页收藏

  • 今年上半年,中国50个主要城市中已冒出两百余宗“地王”,勘称有史以来高价地最密集涌现的半年。今年1—6月份,全国50个主要城市诞生的“地王”(统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块)多达219宗,其中的热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。

    同时,上半年全国主要的50大城市土地出让金总额首次突破万亿元,高达10243亿元,远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过了200%。

    2016年是中国有史以来“地王”最密集的年份,而这场“地王盛宴”呈现出了一些新特点:

    一是由一线城市蔓延至二线城市。南京、苏州、合肥等二线城市成了2016年“地王”出现最多的区域,这些城市恰好是今年以来房价上涨最迅速的地方。

    二是超过半数为国企央企斩获。中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业堪称上半年土地市场“地王”收割机。

    三是溢价率、楼面地价等创下新高。219宗“地王”中溢价率超过100%的地块有109宗,超过50%的地块更多达167宗。

    宏皓教授表示,2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会迎来一个短期调整期。当前宽松性政策下房企不理性、不健康的抢地行为为后续楼市发展带来风险。投资者的热情也会随之减少,高地价带来的后果就是高房价,所谓的“地王”,买单的依然是投资者。

    进入7月,地王潮仍在向更多的城市蔓延。7月前10天,全国单幅地块成交金额超过5亿的地块达到了29宗,其中溢价率超过50%的地王地块(叠加北京一宗高总价)合计达到了18宗地块,仍集中在二线城市,其中南京、杭州、郑州是地王出现的主要区域。

    地方政府已经注意到了土地市场过热的问题。苏州和南京均实施了土地拍卖的“熔断机制”,即为热门区域内将出让的土地设置最高限价,当竞价达到最高限价时,终止土地出让。业内人士预计,土地供应政策在下半年将进一步收缩。

    对此,地方政府不断出台相关信贷政策,从年初的信贷政策较为宽松到现在的有所收缩:2016年4 月新增人民币贷款同比增4.6%达5.16万亿元人民币,M2货币供应同比增长12.8%。2016

    年二季度末,货币供应及人民币贷款有所收缩。

    住房信贷也随之收缩。6月21日下午,合肥在二线城市中率先出台住房限贷政策,实施认房又认贷,在维持首套房首付比例25%的同时,将二套房和三套房的首付比例分别提高至40%和60%,并自7 月1 日起正式执行。

    7月9日,厦门市下发了住房信贷调控新政,对部分情况下购房按揭贷款和公积金贷款的首付比例进行了上调,以抑制投机性购房,该政策将于7月15日起施行。厦门市此次对商业购房贷款和公积金贷款均作出调整,按揭信贷收紧,降杠杆抑投机,释放出政策转向信号有助于降低楼市热度,减少房地产市场泡沫。这也是今年以来第3个非一线城市限贷,政策进入中性期。自3月一线城市出台楼市新政以来,4月廊坊、6月合肥、7月厦门均出现了收紧按揭信贷的措施,

    由于行业周期进入了价量齐涨/价涨量缩阶段,近期各地城市信贷政策小幅调整说明调控政策已经从“友好期”逐步转向“中性期”,未来因城施策格局会更加明显,而市场呈现过热现象的武汉、郑州等城市未来调控概率加大。

    房企的无止境扩张战略导致其在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。当企业扩张的盲动性与2016年下半年市场调整期相遇时,资金面的需求与市场流动性趋紧的矛盾将日益突出,这类房企容易出现资金链危机。这也在很大程度上影响投资者的热情。

    我国房地产市场走过十几年的“黄金时代”,过去即使在出现市场波动或通货膨胀压力时,仍然呈现出保值增值的特点。这容易让投资者产生买房“只赚不赔”的想法。然而随着当前房地产调控的不断深化,楼市投资属性已经大幅减弱。

    宏皓教授指出,当前楼市结构正在发生改变,投资性购房需求正在逐步淡出市场,以首套及改善型为主的住房需求成为市场主体。在投资属性淡化后,“炒楼”资金在资本逐利本性的驱动下,会流向其他价值“洼地”,而A股就是选择之一。目前股市的泡沫程度远低于楼市,还有一定的上涨空间,而且股市投资低门槛,比起楼市投资更易于吸引观望资金进入。

    房地产毕竟是重资产行业,而沉寂了多年的资本市场,却有着明显的复苏迹象。由于当前房地产市场遭遇调控,房企的经营环境日趋艰难。房产项目从拿地、规划、审批再到开工建设,都面临更多考验。再加上资金回流速度放缓,不少中小房企后续项目难以跟上,进而酝酿新的投资方向。

    在宏观调控和房地产调控的双重作用之下,房地产的投资价值开始回落,自住性需求逐渐成为支撑市场的主力。尽管目前有很多城市加入到松绑限购政策的大军中,但是从业内普遍观点看,中国经济增长“去房化”的趋势并未改变。

    近两年,中国资本市场回暖,高净值人士对国内经济潜力抱有较高期待;与此同时,随着国人投资心态更加开放成熟,越来越多中国的高净值人士开始将目光投向海外市场,投资需求也进一步向多区域、多币种、多形式的跨境多元化配置转变。投资海外房产也是一项重要的渠道。但是,由于近期海外资本市场不稳定,英国脱欧等一系列事件的发生也削弱了投资者海外投资房产的热情。

    预计未来几周的投资活动将大规模暂停。房地产投资者和贷款人将进入“观望模式”。如之前假设的更黑暗情况并没有出现;投资者将重新努力部署早已提高到创纪录水平的商业房地产融资——英国退欧并未消除过去十年来全球货币刺激政策所带来的后果。

    无论是中国投资者还是英国本国投资者,在英镑走低的情况下已涉足英国房地产市场的投资者是不可能在此时寻求退出的。目前尚没有任何证据表明英国房地产会被“甩卖”,相反,已经有很多关于脱欧公投是否导致市场产生了过度反应的讨论。近期英镑跳水很有可能被视为是过度调整。除非有一些如基金期限到期或外币抵押贷款等问题的发生,这些投资者很可能希望在看到汇率反弹之后才会考虑退出。

    综合国内外的各种情况可以看出,由于多方面的原因投资者投资楼市的热情都再减弱,宏皓教授表示,合理的进行资产配置,随时了解最新的投资资讯有利于资产的升值。宏皓教授是中国金融领域最著名的财富管理专家、投资大师、中央财经大学证券期货研究所研究员、中国金融智库首席金融学家。为投资者建立各种投资对冲组合,例如:黄金、大宗商品、股票、股权、债券等各种投资品,建立每年收益15%以上稳步增长的对冲投资组合。并根据投资者的需求,提供持续财富管理规划服务,制作阶段财富实现增值评价报告,真正成为个人或家庭与企业的不可或缺的财富管理顾问。

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