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宏皓:金融学家宏皓:二线城市房价下半年开启下降通道

关键词:[投融资] 浏览:1821 发布日期:2016-07-14 网页收藏

  • 最新发布的全球大城市一季度房价涨幅排行榜上,深圳和上海分别登上冠军和亚军宝座。全球150个大型城市今年一季度的房价平均上涨了4.5%。其中,最引人瞩目的是中国。深圳以62.5%的季度房价平均涨幅雄踞榜首,紧随其后的上海单季房价平均涨幅也达到30.5%。除了深圳和上海之外,南京和北京在一季度分别以17.8%和17.6%的涨幅位列第四和第五。

    近日,公布的6月31个省会城市(含4个直辖市)的住宅房价排行情况,合肥、北京、上海、南京等地的房价涨势依然可观,将大部分省会城市甩在后头。其中,合肥6月住宅均价11854元,同比涨幅49.88%位列省会城市之首。

    数据显示,6月份31个省会城市中26城同比房价上涨,5城下跌,整体涨势趋于平稳。其中,涨幅超过10%的省会城市有9个,分别是合肥、上海、北京、南京、武汉、天津、济南、石家庄、福州,其余大部分城市涨跌幅均保持在个位数。

    在沪深等一线城市限购收紧后,二线“四小龙”和环一线城市大幅上涨,上半年这些城市的涨幅均名列前茅,合肥、廊坊尤其跑得快,上半年涨幅均超过30%。廊坊之后,苏州和厦门两个风景秀丽的旅游城市半年涨幅分别达到了31.43%和24.59%。

    今年以来,在整体政策宽松的背景下,一线城市和二线核心城市、环一线城市地区房价节节升高。合肥上半年房价上涨了39.57%,位居各大城市首位。去年12月,合肥楼市均价为8493元/平方米,在中西部城市中排在武汉、郑州和南昌之后。到今年6月,合肥房价已经上升到11854元/平方米,上升至中西部各城市第一位。

    高涨的房价也引发外界的担忧,并最终带来楼市政策的收紧。今年7月1日起合肥实施调控新政,提高二套房和三套房的首付比例,同时加大土地供应,对“地王”现象进行严控。数据显示,7月合肥均价已突破1.2万元大关。自限贷执行至今一周多的时间看,限贷对抑制合肥房价起着积极的作用,不过楼市涨势不变,预计后期房价涨势会减缓,保持稳定状态。楼市热度将会减弱。

    在合肥之后,三线城市廊坊房价半年涨幅达到33.37%,位居全国第二,同比涨幅更是将近50%。宏皓教授表示,廊坊房价高涨主要原因在于,随着北京市政府东迁,通州城市副中心确立。2015年8月,北京通州出台最严格限购后,很多资金外溢,开始炒作环北京楼市,这是这一轮暴涨的最主要原因之一。

    廊坊之后,苏州和厦门半年涨幅分别达到了31.43%和24.59%。以厦门为例,6月厦门房价均价为31363元/平方米,比一线城市广州高出1万多元,高居全国第四,直逼北上深。由于房价高涨,苏州和厦门两个城市也纷纷收紧了调控政策。

    综合来看,房价涨幅靠前的城市主要有两大类,一部分是房价上涨迅猛的二线“四小龙”——合肥、苏州、厦门和南京,其中合肥高居榜首,苏州和厦门位列三、四位,南京位列第八。另一部分则是环一线城市地区,比如紧邻北京的廊坊涨幅高居第二,毗邻深圳的东莞高居第五,珠海位居第九,天津位居第十,此外,苏州的昆山等地也受到上海购买力外溢的影响。由于需求溢出效应,环一线城市周边吸引了大量有购买力的购房者,推动房价快速上涨,而这部分人的收入并不全部来源于当地,推高了这些周边城市的房价收入比。

    相比之下,由于一线城市如上海、深圳等在今年3月纷纷收紧了限购等调控政策,房价上涨势头也明显放缓。这其中北京和上海半年涨幅位列第七和第八。广深的涨幅更是位列10名之后。其中广州虽然自今年3月后连续多月创下成交天量,但由于供应量巨大,房价走势仍比较平稳。

    宏皓教授提到,过去一年多来房地产市场调控的主要方向是去库存,所以各种宽松政策次第出台。但因为库存分化,部分一二线城市及一二线辐射区,库存较低的区域,在系列刺激政策影响下,出现了非常明显的量价快速上涨现象。在二线核心城市和环一线城市收紧政策之后,到8、9月份后续影响会逐渐显现出来,这些城市的成交量将会出现下滑。

    房价在不断上涨,地价也紧随其后。数据统计,今年1—6月份,全国50个主要城市诞生的“地王”(统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块)多达219宗,其中的热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。同时,上半年全国主要的50大城市土地出让金总额首次突破万亿元,高达10243亿元,远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过了200%。

    今年二季度以来,尽管楼市上攻势头减弱,热点城市推出紧缩措施,但地市高热的局面并无缓减。在刚刚过去的6月份,根据中原地产统计,全国“三高地王”(高总价、高单价、高溢价)诞生73宗,超过5月份的69宗,再次刷新历史记录。截至6月底,今年单宗超过10亿元的高总价地块已经出现了205宗,溢价率超过100%的单宗地块就有92宗,约是去年同期的45倍。

    今年上半年,部分城市的土地市场持续火热,“地王”层出不穷。数据显示,全国300个城市土地出让金总额较去年同期增长34%。业内人士表示,下半年热点城市“地王”涌现的频率或有所下降,但地价仍可能维持高位,监管部门将继续规范市场交易。同时,土地供应政策下半年将更有针对性,更多“因城制宜”的措施或出台。

    今年的“地王潮”有以下几大特征。一是二线城市“唱主角”,占据“地王”70%的数量,仅苏州、杭州、南京、合肥四个城市就诞生了88宗“地王”。二线地市之所以火热,“去库存”向“补库存”转变、土地供应紧缩是重要原因。

    “地王”频现直接推动周边房价上涨及市场对未来房价上涨的预期。同时,从2010年和2013年两轮“地王”看,地价和房价相互攀升加剧楼市泡沫担忧,倒逼紧缩政策出炉。此轮“地王潮”,资金推动、避险投资的因素明显。

    近日,长三角多个城市楼市成为全国焦点,南京土地出让,因众多开发商争抢熔断而流拍;浙江则打出“组合拳”,以帮助冷热不均的楼市去库存。此外,珠三角的厦门因成交量火爆而限贷。作为南京土地熔断机制政策实施后,南京最大的一场土地竞拍赚足了眼球。7月8日下午,南京集中出让10幅地块,其中8幅为住宅地,均设定了最高限价。除了超过40家房企参与抢地之外,更奇葩的是,8幅限价地块,最终7幅因熔断终止出让。

    南京出台土地熔断机制,最终目的是希望开发商理性拿地,控制土地拍卖的溢价率,最终达到抑制房价过快上涨的目的。但从出台土地熔断机制以来,南京楼市量价上涨的局面并没有太大改变。根据房地产统计数据显示,6月份南京楼市成交量达到1.2万套,比5月份少了两成,但是抢房、涨价现象依然较多。其中,南京网上房地产统计数据显示,6月27日至7月3日,南京成交量为4651套,同比前一周上涨100%。

    作为二线城市房价上涨“四小龙”的合肥和厦门都先后重启了限贷政策,从最先重启的合肥来看,目前已经起到效果,合肥楼市价格上涨幅度已经得到有效控制,这对于南京来说,无疑是控制楼市最好的方法之一。

    据悉,近期国资委已约谈央企,住建部、国土资源部也在酝酿应对政策,或意味着二线楼市政策收紧,拿地企业也将面临财务风险。2013年——2015年诞生的“地王”项目,平均开发周期21个月,远慢于非“地王”项目。近三年总价“地王”前20位中,有4块未动迁,9块未开工。由此,此轮“地王潮”或无法缓减楼市供求矛盾。

    针对国企和央企“制造地王”,一方面要以发展实体经济,挖掘创新增长动力,专注国计民生为导向,加快推进国企和央企改革。在房地产领域,国企和央企要逐渐退出竞争市场,业务要向城市一级土地开发、旧城改造、城市基础设施建设集中。

    另一方面,要贯彻中央经济工作会议提出的加快推进房地产业兼并重组。非房地产主业的央企要清理整顿房地产业务,限期完成退出。此外,要强化对央企和国企社会民生贡献考核。

    此外,还要控制地方政府助推形成“地王”行为。去产能和去杠杆背景下,地方政府过去仰仗的制造业、平台投融资受到很大影响。楼市稳投资、稳财政的贡献明显,地方政府有放任地市火热的意愿。因此,要加速推进中央转移支付和债务置换,鼓励地方政府加大公共服务建设。同时,加快推进农业转移人口市民化和公共服务全覆盖,长期空置住房要以低租金、免租金等方式向外来常住人口分配,让他们扎根下来。宏皓教授表示,上述种种现象预示着,当前房地产调控因城施策的方向已进一步凸显。2016年下半年,多地政策收紧,二线城市的楼市热度将减弱,开启下降通道。

    宏皓教授受邀给很多大中型的央企、国企性质的房地产企业讲转型升级的课程,很多房企过去两年都是高价拍地,目前没有现金流开工,宏皓教授除了教给他们如何解决当下的融资困境,创新的融资方法如何落地,也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度,通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。曾多次为房地产企业进行授课,例如:

    2014年11月9日金融学家宏皓给清华大学房地产总裁班讲授《互联网思维重塑房地产商业模式》、2015年3月27日金融学家宏皓给新希望房地产公司讲授《房地产企业融资方法与投融资管理》、2015年9月11日金融学家宏皓给北科建集团讲授《宏观经济形势分析与房地产行业转型升级》等等。





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