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宏皓:宏皓:房价飙涨与去库存的关系

关键词:[投融资] 浏览:1621 发布日期:2016-08-08 网页收藏

  • 近日,针对上半年经济运行情况,总书记再次提出供给侧结构性改革,并对改革提出新要求。目前,随着五大任务的持续推进,改革成效已经开始显现,我们必须把握好经济发展新常态这个大逻辑,坚定不移推进供给侧结构性改革,化压力为动力,推动我国经济发展长期向好。

    国家统计局数据显示,2015年年末,商品房待售面积为71835万平方米,2016年2月商品房待售面积增加至73931万平方米,达到历史最高点。而后连续四个月库存降低,累计去化库存总数达到2515万平方米。在财税、金融等政策刺激下,房地产开发投资增速在连续23个月下滑后,今年1月份开始有所回升。

    而上半年在楼市去库存压力不减的背景下,“地王”的身影有增无减。第三方机构数据显示,2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗,其中溢价率超过100%的地块达到了109宗,溢价率超过50%的地块更是多达167宗。

    截止6月末,全国商品房待售面积比3月末减少2100万平方米,比5月末减少753万平方米。作为供给侧改革核心任务之一的楼市“去库存”正在逐步推进。但城市间的分化也在加剧,有些去不动,有些却见了底。与此同时,一些重点城市房价飙升的热度,却让人连呼“万万没想到”。这当中有何原因?去库存和稳房价,二者能否兼得?

    从去年底开始,深圳、上海、北京一路领涨70个大中城市房价。今年3月,北京二手房网签创新高,超过3万套。变化发生在3月25号,先是上海出台楼市新政,从严、从紧房地产市场调控;同天深夜,深圳也发布楼市调控政策,抑制市场投机炒作。到了二季度,合肥、南京、厦门几个二线城市,却接过房价上涨的接力棒,连续三月,轮流领涨。

    根据数据显示,上半年,我国70个城市积极去库存,效果明显,库存规模继续下滑、去库存周期继续加快。截至今年6月底,这70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米,环比减少0.3%,同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模,上半年库存削减态势明显。平均计算,每个城市在半年时间削减了32万平方米的库存。

    另外从同比数据看,这70个城市保持了连续10个月库存同比下滑的态势,体现出较好的去库存导向。部分城市在今年第二季度快速从去库存切换到增加供应的战略上来,土地市场交易亢奋。

    这其中,70个城市中,有44个城市库存出现了同比下跌现象,体现出较好的去库存效果。从排行榜中可以看出,库存削减力度最大的五个城市为合肥、南京、大厂、苏州和昆山,其库存面积同比跌幅分别为66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。

    相比年初,上半年末各个城市存销比变动各有差异。其中有8成城市出现了存销比数值减少的现象,有5个城市去库存周期收窄幅度最大,分别是唐山、蚌埠、滁州、茂名和无锡,其在年初去库存周期分别为59、40、18、24和18个月,而到了今年6月末,去库存周期分别为30、28、9、15和9个月,分别减少了30、12、9、9和9个月。这也说明不少三四线和库存较大的二线城市,去库存取得了明显效果。例如。无锡今年上半年市场销售非常好,部分月份甚至创历史新高,这使得存销比数值快速减小。再比如滁州,受南京市场持续火热的影响,滁州楼市交易活跃,存销比数值减少的幅度也比较大。

    宏皓教授表示,今年上半年,这70个城市上半年去库存积极且富有成效,体现为三点:第一是库存规模出现明显下滑;第二是存销比数值不断探底,说明去库存的速度在不断加快;第三是部分三四线城市的去库存速度甚至要快于部分一二线城市。

    宏皓教授预计,2016年下半年去库存思路将有转变。部分城市继续落实去库存政策,而部分城市则需要积极增加供应。尤其是对于三大城市群中的很多城市,下半年土地市场势必会比较活跃,这也符合房企拿地或增加土地储备的需求,而这些城市如何进一步加大土地供应亦十分重要。

    宏皓教授认为,目前二线城市的房价飙涨,是因为承接了一线城市的部分外溢需求和投资:比如南京和苏州不限购,改善需求释放的比较明显,尤其是高端项目对整个市场的拉动和引领的作用就很明显。包括,上海在限购,上海的一些资金也在流入像苏州等邻近城市,助推当地市场。现在房价已经基本至顶:如果信贷政策随着下半年的整体均衡平稳,那整个支撑房地产市场价格大涨的可能性就不存在了,反而是逐渐开始一个回落。包括全国房地产销售数据,也已经涨幅有一个明显的回落。供给的层面来看,要加大一线城市土地的供应和住房的供给。第二还是要严格执行差别化的金融和税收的政策,一线城市不能执行优惠的财税政策。第三要密切关注资本市场,抑制的资本来投机。房地产经过这么多年的发展,我国已经积累了很丰富的宏观调控经验,在供给侧结构性改革的作用下,改革效应会持续得到发挥,房地产市场会朝着好的方向发展。

    宏皓教授是中国讲房地产课程最具落地性的地产转型升级唯一实战专家,讲房地产最好的老师,必须亲自做过房地产企业的资本运作与融资,熟悉房地产行业的发展模式,会运用金融创新的方式帮助房地产企业转型升级,拓宽融资渠道,必须了解资本市场,能够运用资本运作在资本市场提升房地产上市公司的资本活跃度。要有代表性学术著作,对银行的金融创新业务也要深入研究。

    可目前在中国讲资本运作和融资的课程的老师基本都只具备上述一个条件,很多老师连资本市场发展现状和趋势都不了解,只知道基本的资本运作和融资简单的方法,根本帮助不了房地产企业彻底摆脱发展的瓶颈。因此,必须多管齐下,尤其要帮助房地产企业搭建投融资平台,建立金融安全防范体系,才能给房地产企业规避投融资风险,彻底解决长远发展的难题。这就需要房地产转型升级第一人金融学家宏皓教授来帮助房地产企业在全方位突破发展瓶颈。

    授课经历有:

    2014年7月15日,著名金融学家、房地产转型升级第一人——宏皓,为房地产公司讲授了《用互联网思维重塑房地产商业模式》,课程中详细解释了互联网思维在房地产行业中的运用;在互联网时代下,如何把握未来房地产行业转型升级的核心机遇;以及如何与互联网金融相结合的实际操作策略,帮助房地产企业提高盈利能力。

    2015年3月27日,著名金融学家、房地产转型升级权威专家——宏皓,受邀给成都新希望房地产公司讲授《房地产企业融资方法与投融资管理》,课程详细讲解了投融资的创新方法以及房地产企业如何转型升级的方法,如何运用产业基金的运作流程,对房地产企业未来的可持续发展提出了落地的实施策略。核心课程包括《房地产趋势投融资与银行发展》、《房地产行业趋势分析与融资策略及资本运作》等。


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