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宏皓:宏皓:一二线城市房价何时退烧

关键词:[房地产] 浏览:1896 发布日期:2016-08-10 网页收藏

  • 2016年7月十大城市住宅均价为22945元/平方米,环比上涨2.20%,涨幅较上月扩大0.68个百分点。十大城市中,重庆(主城区)和广州分别环比下跌0.35%和0.16%,其余八个城市上涨,其中上海上涨2.93%,居首位,涨幅较上月扩大1.76个百分点;其他城市涨幅在1.40%-2.70%之间。

    同比来看,十大城市住宅价格同比上涨17.19%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。十大城市中,成都同比下跌2.73%,其余九个城市均上涨。其中深圳上涨41.15%,居首位;南京、上海、武汉涨幅超过20%;北京、天津、杭州涨幅在10%-20%之间;广州、重庆(主城区)涨幅在10%以内。

    2016年7月,十大城市主城区二手住宅样本平均价格为33933元/平方米,环比上涨0.71%,同比上涨21.11%。环比来看,2016年7月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨0.71%,涨幅较上月收窄0.27个百分点。十大城市全线上涨,上涨城市数量较上月增加一个,且多数城市增速放缓。具体来看,天津涨幅仍最大,为2.48%;武汉紧跟其后,上涨2.20%;杭州、南京、北京涨幅均在1%-2%之间;广州、成都等五个城市涨幅均在1%以内,其中深圳在连续两个月下跌后本月再次微幅上涨。

    同比来看,2016年7月十大城市主城区二手住宅平均价格持续上涨,涨幅为21.11%,较上月收窄1.59个百分点。十大城市均同比上涨,上涨城市数量与上月持平,且多半城市涨幅较上月均有扩大。具体来看,天津、武汉、上海、北京等六个城市涨幅均在20%-30%之间,其中,天津涨幅居首位,深圳较上月大幅收窄9.68个百分点,本月涨幅为23.72%;杭州、广州涨幅均在10%-15%之间;成都、重庆涨幅仍在10%以内。

    7月百城住宅均价连续第12个月出现“双涨”,且涨幅双双扩大。与此同时,最新库存数据显示,受监测的70城市住宅库存整体规模继续下滑,其中20城市下半年面临“库存荒”。综合上半年库存及房价变动情况,宏皓教授认为,下半年不同城市房价将出现明显分化,基于此,地方调控政策将更加注重差异化,部分热点城市将进一步从严从紧管控,房价涨幅也面临回调可能。

    二线城市合肥在8月9日下午正式出台调控政策。加上此前传出的南京、苏州调控新政,长三角楼市调控这一次以信贷收紧为第一个信号。8月9日下午,合肥各银行放出贷款新细则:合肥房查有2套房,征信有一笔住房贷款未结清的,拒绝贷款,较之之前的按6成首付贷款有所收紧。目前,部分银行业内人士已经确认这一细则正在执行。

    合肥史上最严厉的限贷政策,也是对7月1日执行的信贷政策的补充和升级。内容包括:有房2套及以上,有1次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清,停止贷款;有1套房,有2次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清,停止贷款;合肥市区无房,有2次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清,停止贷款。这意味着,即便名下无房,也可能被银行拒贷。

    合肥市区无房无贷款,首付比例仍为25%;合肥市区无房有1次贷款记录已结清,首付比例40%;未结清,首付比例50%;合肥市区无房,有2次及以上贷款记录,已结清,首付比例60%。有1套房,无贷款记录,首付比例40%;有1套房,有1次贷款记录已结清,首付比例40%,未结清,首付比例50%;有1套房,有2次及以上贷款记录,已结清,首付比例60%。有房2套及以上,无贷款记录,首付比例60%,有1次及以上贷款记录,已结清,首付比例60%。

    从合肥上半年的市场热度来看,政策收紧是必然的,尤其是对于部分二套房来说,后续政策收紧的可能性还是会比较大的。而且从目前信贷管控的思路来看,如果是拥有第二套房,而且这个时候还在还房贷的,那么后续即便有其他改善型购房需求,都需要用100%的全款模式来购房,而不可能动用商业银行的贷款。所以合肥此类政策收紧是符合预期的。从购房的角度看,对于此类政策而言是有影响的,也能够有效抑制合肥购房市场的炒房行为。

    山雨欲来风满楼。此前,南京、苏州新政将出的传闻早已有之。8月8日,苏州一个地产业内群流出一份苏州调控文件,这份调控政策内容除了涉及土地购买门槛、预售管理、房价管理等,对于户籍居民与非户籍居民信贷明显收紧,金融监管力度也加强。

    苏州的新政样本,非户籍居民申请第二套住房,需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明,首次购房首付20%,已有1套及以上,停止贷款。换言之,苏州或将成为首个重启限购的二线城市,虽然针对的对象仅为非户籍居民的二套房。

    苏州新政,体现了供给侧结构性改革的思路,也体现了对于下半年房价管控的决心。此类政策强调实施范围为苏州市区,那么这意味着包括昆山、太仓等下属县级市不设限,这可理解为在上海溢出人群流向的几个区域不受影响。

    为了防范拿地扎堆、市场情绪不稳定等风险的出现,苏州网传新政对于普通住宅的供应希望提高到70%,这也体现了后续对于传统住房市场投资的认可。实际上从现在上海的周度数据看,至少近期出现了三次周度房价超过4万元的水平,这也体现了房价上涨的动力比较强劲。如何让房价上涨的幅度减少,是管控的重点。这也是后续各一二线城市出台管控政策的出发点。

    7月底,南京传出政府正在出台一揽子计划,或许对房贷有影响。当时业内人士预测,在房价不断上涨的压力下,南京或许在8月将进一步加大楼市调控力度,首当其冲的就是信贷政策的调整,房贷利率折扣取消、首付比例上升有比较大概率发生。

    此前的4月25日,南京出台住宅限价政策;6月3日,南京又推出土地“限价”政策,若在拍卖时超过最高限价将终止出让。不过,这两个调控措施似乎并未起到什么作用。7月8日,8幅住宅用地有4幅因超过最高限价遭遇“熔断”流拍,还有3幅因无法认定最先举牌者而终止出让。可以看出,土地“限价”政策并未对南京土地市场起到降温作用。因此,南京地价熔断机制被叫停、转而出台更为有效的信贷措施可能性也极大。

    近几个月,合肥、苏州、厦门等几个城市房价都显得较“高调”。一线城市的房价偏高,部分投资投机资金开始撤出一线城市,进而进入二线城市,这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。数据显示,全国资金流入规模最大的为上海与江苏,其中江苏尤为明显,这两地的投资资金流出规模同样少于其资金自留当地。合肥、苏州、南京等地房价近半年来上涨幅度惊人,抢房、靠关系才能拿到房号的现象层出不穷,不排除热钱带出的投资效应。

    目前包括合肥和厦门已出台购房收紧政策,后续其他一些房价上涨过快的二线城市或也会跟进。宏皓教授对此指出,一旦信贷政策收紧,从源头上控制资金流入,或会带出楼市短时间的平整周期,但是长期来看,这两年拿下的地王,已经开始逐渐入市,豪宅化的趋势越来越明显,房价大幅下跌的可能性渺茫。所以,楼市何时才能退烧仍然是一个未知数,只能说短期之内对楼市会有相对控制力。

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