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总裁班、EMBA开班第一节课王牌主讲人、民间金融转型升级第一人、银行金融创新国内
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宏皓:宏皓:一线城市的房价还会涨吗?

关键词:[投融资] 浏览:2521 发布日期:2016-09-12 网页收藏

  • 近日,针对一些热点城市地王频出、房价“高烧不退”的现象,多地多部门陆续出台了一系列降温政策,直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。8月份全国土地市场量跌价扬,成交楼面地价创下历史新高。近日,数据显示,8月份全国302个城市土地市场成交的平均楼面地价环比大幅上扬46%至1591元/平方米。而从同比情况看,一线城市地价已经呈现翻番的局面。

    上述数据显示,当月,全国302个城市各类土地成交5004幅,成交面积为13372万平方米,成交面积环比、同比分别下滑16%和17%。其中,住宅用地成交1395幅,成交面积4302万平方米,环比上扬1%,同比下滑5%;商办用地成交1295幅,成交面积1837万平方米,环比、同比分别下滑11%和23%。

    北上广深四大一线城市当中,由于上海市当月高地价现象不断,拉动整体一线城市地价上涨至3.46万元/平方米。月内,一线城市住宅用地成交12幅、48万平方米,成交幅数较上个月增加5幅,成交面积环比、同比分别上扬22%和41%。成交楼面地价高达34610元/平方米,持续4个月呈现大幅上扬态势,本月环比上涨14%,同比增幅更是达到了1.44倍,创下历史新高。

    持续多月的量价攀高,市场几近失控,而二线城市地价超过房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年,尽管部分地区已经出台地产调控措施,比如合肥、苏州、南京等,但是,这些政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。地价依然一路走高,房价仍然在快速上涨。那么,如何为房地产市场减热退烧也成为了当前最为关心的问题。

    收紧供给端而加码需求端,房地产“去库存”正体现在银行的放贷逻辑上。根据18家A股上市行半年报可以发现,18家银行上半年房地产行业的贷款增量为385.4亿元,个人房贷增量为1.99万亿元。而2015年同期,16家银行开发贷增量为2341.04亿元,央行公布的2015年1至6月个人住房贷款增量为1.12万亿元。也就是说,今年上半年,房地产开发贷增量同比下降83.54%,个人住房贷款增量同比上涨77.68%。

    对比去年同期房地产开发贷增量的数据可以发现降幅明显。16家上市银行(除当时尚未上市的江苏银行、贵阳银行)2014年底房地产开发贷余额为38570.51亿元,2015年6月底余额为40911.55亿元,半年增量为2341.04亿元。而今年该项数据仅为385.42亿元,同比降幅达83.54%。房地产开发贷款正在压缩。

    收紧房企贷款的同时,银行正在大力增加个人房贷按揭,增加房产需求。根据年报显示,18家上市银行2015年底个人住房贷款总额为114891.4亿元,今年6月底总额134804.33亿元,增量19912.97亿元。 而根据央行去年7月22日发布的《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》,上半年个人购房贷款新增1.12万亿元。也就是说,今年的住房贷款增量同比增长了77.68%。住房贷款大幅增长的背后,是银行的贷款主要流向了个人住房这一块。一边是下降近九成,一边是上升近八成,银行在供给端与需求端同时发力,有助于房产去库存。不过同时也应注意,地王频出,房企的融资渠道是多元的

    其次,上市房企再融资的政策环境正在悄然发生变化。9日,世茂股份公告其67亿非公开发行股票申请被证监会否决,进一步加剧业界对上市房企再融资全面收紧的猜测。据统计,以往作为房企定增标配选项的“偿还银行贷款”、“补充流动资金”,在近2个多月以来却频频遭到证监会详细追问,泰禾集团等个别案例甚至直接被否。由此带来的一个变化是,近期有不少房企对再融资方案做了“瘦身”——取消“偿贷”、“补流”等项目,新推出的定增预案亦避免触碰此类项目。这一系列变化的背后是房企再融资审核趋严。监管的最新精神是严控募资使用,在7月底证监会召开的保荐机构专题培训会议上,已提出房地产企业通过再融资募集的资金不允许用于拿地和偿还银行贷款等。这也是当前,帮助房地产减热的一个重要措施。

    与此同时,部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。隶属于国土资源部的中国土地勘测规划院近期发布的《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》指出,今年二季度,热点城市政策开始由宽松转向收缩。南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价,苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖最高限价制度,天津收紧公积金贷款政策。

    据记者了解,二线城市“四小龙”——南京、苏州、合肥和厦门等城市相继出台“控地王”的相关限制政策,包括实施土地拍卖熔断机制,提高土地出让金首付比例,收紧个人购房贷款政策等。南京和苏州分别出台土地拍卖熔断机制,即当出让地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,所有报价无效;安徽近日将单宗土地出让价款最低首付比例提至50%,南京将住宅用地出让金首付款比例调整为60%。

    在资金供给端,一些地方政府开始提高二三套房首付,并限制购房贷款,以减缓房企销售回款,减少向开发商“供血”。7月1日,合肥楼市新政正式实施,二套房最低首付比例为40%,购买第三套及以上住房,最低首付比例均为60%,且停止住房公积金个人住房贷款。

    自2016年以来,部分热点城市地王频出,今年上半年,全国50个热点城市诞生的地王多达219宗,其中苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗。房地产市场持续火爆。房地产相关税收对经济增长尤其是地方财政拉动作用明显。宏皓教授表示,总体来看,在适度抑制资产泡沫的政策调控下,下半年房地产市场增长幅度预计会弱于上半年。

    中国金融家宏皓教授表示,短期来看,地方依赖房地产增收的模式不会改变。但从长期来看,还是要创新产业,靠实体经济收益来支持财政收入,这样才能避免因金融风险等给财政带来冲击和不利影响。为房地产市场降温,主要是政策调整,只有这样才能有效调控楼市当前的状况。地方政府通过“提首付,降杠杆”可以减缓开发商销售回款,削弱为房企拿地“输血”,抑制地王产生。总体上,监管层对开发商变相‘限贷’,有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。

    宏皓教授是讲授房地产企业转型发展第一人,助房地产企业搭建投融资平台,建立金融安全防范体系,才能给房地产企业规避投融资风险,彻底解决长远发展的难题。是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授,也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。

    2013年12月21日,宏皓教授受邀参加通辽万达广场开业庆典,并发表了主题为《2014年房地产行业发展趋势分析与转型升级》的精彩演讲。运用金融创新挖掘了房地产下一阶段转型升级的路径与投资策略。宏皓教授的精彩演讲充分展现了实战派的授课风格,具有实操性,对房地产行业的今后可持续发展起到了决定性的作用。

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