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宏皓:宏皓:一年左右全国将取消限购

关键词:[经济学家] 浏览:12511 发布日期:2016-01-20 网页收藏

  • 几年前房地产的限购政策出台,目的是为了调控虚高的房价,结果是不仅没有达到调控房价的目的反而进一步推高了房价,进一步吹大了房地产的泡沫。于是,许多学者都在批评:限购政策的失误。

    当下房地产泡沫正在破灭的开始,于是许多地房政府开始私下取消限购,希望通过取消限购能解决当下的房地产泡沫破灭的危机。笔者认为:当前条件下全国取消限购的时机成熟,未来一年左右全国取消限购应该没有悬念。限购取消后房价继续下跌几年也将是必然的趋势。

    一、住建部正式完成了“一把手”换帅对房价的影响

    6月27日,十二届全国人大常委会第九次会议闭幕。会议经表决,决定免去姜伟新住建部部长职务,任命陈政高为住建部部长。

    其实,在今年4月29日陈政高从辽宁省省长转任住建部党组书记后,他的工作已经开展。两个月来,他4次赴地方调研,内容主要围绕保障性住房建设和棚户区改造。根据陈政高的履历,业内普遍认为,其履新住建部,或意味政府对房地产政策的关注点已经发生变化——逐渐从市场收回,转而在供给端发力。

    住建部会更侧重棚户区改造这项民生和发展工程。住建部通过扩大棚户区的改造增加房地产的供应量,而且是低价大量供应。第二个加快城镇化的建设,给更多的农民工建房,价格更低盖房子的数量更多。而这两种低价大量盖房的模式地方政府最高兴,并且会大力支持。

    因为,只有大量盖房子地方政府官员们的灰色收入才会增加,所以这两项工作地方政府的官司员们积极性非常高,没有任阻力。这样一来本来就大量过剩的房地产,在大量新增低价地产后,房价将会持继下跌,中国今后最多的就是房子,大家都喜欢盖房子,干脆盖满神州大地,这正是李克强总理高明的用人之道和智慧的房地产调控谋略,不动声色,就轻松解决了房地产调控的问题。

    二、历史性的楼市下跌拐点正在形成

    相比于去年的火热,今天上半年的北京楼市却只能用冷清来形容。今年上半年北京新建住宅22782套的签约套数和275万平方米的成交面积,也双双创下了近9年来的同期最低值。

    库存将进一步增加:今年以来持续萎缩的成交量也在不断推高北京的住宅库存总量。截至6月20日,北京期房住宅和现房住宅的库存分别为46117套和34727套,合计库存为80844套。这是继2013年1月1日北京住宅库存达到80038套的高点后,该数据再次达到8万套以上,并创下近18个月的新高。据悉,自今年春节后,北京住宅的库存量便快速上涨,从5年来最低点5.5万套猛增至目前逾8万套。而7月份,北京还将有36个项目入市,而这些入市的项目绝大部分定价谨慎。由于上述项目供应的住宅数量超过了一万套,预计北京住宅的库存量也会进一步提升。

      数据显示,北京楼市供应自3月份以来便大幅增加,月度开盘项目数量已连续5个月超过30个,3月份—7月份这5个月的市场总开盘量,较去年同期已经上涨近六成。据统计,7月份预计开盘的项目中,有17个项目已给出定价,其中16个项目以低于市场预期价格入市,占比超过九成。

    自住房扎堆入市。实际上,随着今年自住型商品房的扎堆入市,已经对定位刚需的北京纯商品房住宅产生了很大的冲击。根据北京市住建委官方公开信息统计,从2013年11月29日第一个自住房项目开始申购以来,截至目前,自住房项目入市量已达11个,合计供应住宅套数约为1.8万套,合计供应面约为160万平方米。

    二手房量价齐跌。相比于新建住宅,北京二手房市场的表现则更加惨淡,成交量和成交均价也是双双下滑。在国家统计局日前公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中,北京二手房价格在5月份出现了较大幅度的下滑,跌幅位列70个大中城市之首。

    三、不动产登记只是时间的问题

    根据国土资源部上月通过的立法计划,《不动产登记条例》已由6月底前出台变为6月底前力争报出送审稿,年内完成立法。

    我国是世界上少数几个将土地和其他不动产分离的国家,登记机构“多头执政”,依据不一,权属不明,不仅增加老百姓办证跑腿的成本,还带来交易风险。

    不动产登记局今年5月在国土资源部挂牌成立,各地陆续启动不动产统一登记试点。今后,土地、房屋、林地等不动产登记将由一个部门承担,住建、农业、林业、海洋等部门的部分职责将转入国土部门,机构和人员面临撤并划转。

    为减小阻力,打消地方疑虑,住建部去年与实现个人住房信息联网的城市签订“数据采集和使用安全协议”,内容包括“查询结果不作为法院判决和行政处罚依据”,此事的敏感性可窥一斑。

    当前在住建部层面已难推动住房信息联网,思路不能再局限于单一的房产登记,当整合不动产登记,由一个部门全盘指挥,破解各自为政下难以推动的局面,全国房地产数据联网虽有阻隔力,但改变不了趋势,最多在时间上晚一两年。而这两年内对于拥有大量房地产的官员们聪明点的必然会清仓卖出,否则就成了反腐的对象。

    综上所述,笔者认为取消房地产限购政策在一年左右一定会在全国展开,但是房地产的限购政策取消后不会改变房价持续下跌几年的历史趋势。

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    宏皓——著名金融学家﹑中国互联网金融行业协会会长、中国金融智库首席金融学家、融资专家,北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑政府、上市公司金融顾问,中经产业基金理事会秘书长央视网财经评论员。是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作,帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。被社会广泛誉为:投资大师,中国私募基金之父。

    撰写农行总行2012年中国财富管理发展报告,指导中国农业银行私人银行金融创新。2013年为招商银行总行建立小贷商学院,指导招商银行小贷中心金融创新。为农业银行、建设银行、工商银行、交通银行、兴业银行、邮政储蓄银行、重庆农商行等总行及各地分行、中国银行业协会等多次培训指导其转型升级。

    担任金融顾问并指导转型升级的企业及政府机构:经纬纺机股份有限公司、中国中铁电气化局集团有限公司、中冶置业集团有限公司、中国恩菲工程技术有限公司、黑龙江富锦市、江苏溧阳市,江苏常州市、湖北长阳县、四川眉山市、郑州市航空工业园、内蒙古包头产业园区、中建五局、郑州市黄河勘探设计院、万达集团、广州雅居乐集团等。

     

     

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