谭晓平:新“国五条”下的泛家居市场

关键词:[商业模式] 浏览:36322 发布日期:2016-01-20 网页收藏

  • 房地产市场的兴衰历来是泛家居建材行业的“晴雨表”。2013年2月20日国务院常务会议确定出台五项加强房地产市场调控的政策措施,简称“国五条”。这是国务院近十年内第九次出台房地产调控措施。新“国五条”最核心、最敏感的条款是对二手房交易按照差价课以20%的个人所得税(备注:个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的,享受免征个人所得税政策)。一时间,各界对“国五条”会将房地产带向何方众说纷纭,莫衷一是。
    笔者认为,“国五条”对房地产市场的影响主要体现在以下两个方面:
    其一,扼制流通,限制需求(尤其是限制投资性及投机性的买卖需求)。“国五条”对限制房产交易和房价的作用不会太明显。其中受到影响较大的是那些经验不足的买家,相比之下,“职业炒家”可以通过“阴阳合同”、“装修买卖合同”等方式逃避税收。不过,从长远来看,“国五条”必将使交易量缩水。
    其二,抬高房价,抑制需求。“国五条”增加了二手房的交易成本,变相推高了二手房的价格。这样,二手房的买家必将转移到新房市场,推高新房价格。
    笔者认为,新“国五条”是一种房地产消费及交易的限制型政策,会在一定程度上推高房价、抑制流通,对房地产销售及对下游的泛家居市场起到负面作用。而“刚需”消费者也不能从中得到好处。可以说,新“国五条”抑制房价的有效性值得商榷。对广大家居建材企业来说,必须做好应对更严峻市场局面的准备。
    或带来更严厉“寒冬”
    我个人认为“国五条”主要的作用将是抑制二手房流通买卖而不是抑制房价,房价甚至会因为国五条的出台实施、交易成本的提高而进一步上涨。其综合影响将是房价上涨、销售流通受到扼制,这对下游的泛家居市场将产生如下影响:
    1.二手房交易量下降,针对二手房翻新装修的泛家居产品消费将会受到扼制,这对泛家居市场显然是一个不利因素。在欧美国家,二手房翻新装修这一细分市场对泛家居建材行业的需求量占总需求量的比例相当可观(部分国家甚至超过50%,而中国大陆目前尚不足10%)。因此,新“国五条”的出台限制了泛家居行业的旗下的这一块重要的细分市场。因此,泛家居企业需慎重考虑适合二手房翻新装修类产品的投入。
    2.新“国五条”将通过推高房价、扼制需求、限制消费与交易等手段来限制房地产的销售,无疑将对下游的泛家居市场繁荣起到负面作用,房地产及其下游的泛家居市场将因此而持续、深化低迷状态。此外,新“国五条”推高二手房交易成本从而进一步推高房价,“打劫”了消费者的腰包,从而对包括泛家居产品在内的后续消费产生负面影响。不仅如此,因为高房价导致消费者节衣缩食,还会对消费者其他行业如汽车、服饰、旅游、教育等众多行业的消费产生“挤出效应”。正因如此,泛家居企业需以非常谨慎的态度对待扩张策略。
    泛家居如何能迎来“春天”
    什么样的房地产政策才能既有利于消费者,又能促进泛家居市场的繁荣呢?笔者认为,凡是有利于消费者的房地产政策,肯定有利于泛家居行业;如果有利于做到“居者有其房”,下游的泛家居行业自然能够健康发展。
    现今中国房地产市场的主要症结在于房价增长速度超过了消费者的购买能力及其增长。这固然有刚需旺盛、投资及投机性买卖推动等原因,但根本原因在于,现行的土地政策抬高了房地产开发成本、半垄断性市场限制了有效供给而导致适价房供给不足。供给不足导致价格上涨,而价格上涨又刺激投资及投机性买卖进一步推高房价,形成恶性循环。最后的结果是,房价畸高,居者无屋。
    要如何才能比扼制“炒房”更有效地抑制房价、更好地满足消费者的刚性需求呢?本人做出以下随想:
    随想一,通过抑制土地价格、降低房地产成本与需求抑制相结合来抑制房地产价格,而不是单纯依赖需求扼制如限购、限贷、征收高额所得税等手段。要抑制土地价格,首先要改变“土地财政”的现状,运用多种手段,多管齐下抑制房价。
    随想二,切实增加廉价安居房的供应量,通过增加供给的方法降低房价。
    随想三,降低行业“准入门槛”。让更多的企业、资金进入房地产行业,增加供给,参与竞争,从而实现行业的健康发展。