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马光远:马光远:价高命短的中国房子

关键词:[经济学家] [房地产] 浏览:1071 发布日期:2016-05-11 网页收藏

  •   中国是世界上每年建筑量最大的国家,每年70多亿平方米新建面积,消耗全世界50%的水泥和钢材,但中国建筑物的寿命大多只能持续25-30年。

      也就是说,在现实的语境下,过于考虑住宅70年的产权到期后如何,其实没有太多的意义,因为绝大多数的建筑物根本到不了70年。平均30年的寿命,不到英国建筑132年寿命的四分之一,不到美国平均寿命74年的二分之一。这个冷酷的事实,让最近围绕土地使用权70年的争议颇具幽默色彩。

      中国的房子,应该活多久,按照住宅土地使用权的年限,应该有70年,而按照《民用建筑设计通则》规定,重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年,一般性建筑为50-100年。居民很显然不属于“重要建筑物”之列,但法定的年限最少亦应该满足50年的使用。但实际情况是,中国建筑寿命50年罕见,30年普遍。

      但是,如果要论价格,中国很多城市的房价早已“赶英超美”。我看到某机构对全球最贵城市的房价排名,前10名的城市分别是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。

      北京上海都入围。但是,如果考虑到中国的房子计算的是包含公摊在内的建筑面积,同时,土地使用权的年限不是永久的,其实,中国很多城市的房价排名要远高于这个。在北京,四环内普普通通的房子都上千万。在欧美等地的大城市,上人民币千万的房子,品质远高于北京四环。

      万国置地今年发布的《全球房地产展望白皮书》测算2015年全球主要城市的房价,从单套房屋的均价来看,旧金山以单套房屋均价112万美元居全球第一位,其次为伦敦71.8万美元;按单套100平米折算,深圳单套住宅均价为64.9万美元,位居全球主要城市的第三位,高于温哥华的61.3万/套和悉尼的57.3万/套。上海和北京分别以56.3万/套和53.3万/套居第七、八位。在北京远郊买一个不是别墅的别墅至少要花3000万人民币,这个价格在美国可以购置一处庄园,永久产权的,在欧洲可以置下一座城堡,文物式的;而在中国北京的中心地带,却只能购买在窗户里可以清楚地看到邻居内衣颜色的所谓“豪宅”,而且,没有法定的永久产权,还红颜薄命。

      每年,全球一半以上的水泥都浇灌在中国的土地上,而捆绑着祖宗三代人收入的房子却只能维持30年,原因何在,不外如下几点:

      其一,偷工减料。建设部特聘专家周磊曾表示:“现在全国相当多的建筑工程、资料在造假!”广东省质监局朱明峰直言,“2007年底到2008年广州新建的商品房,最好还是不要买。因为这段时间建造的楼盘普遍有偷工减料、以次充好的现象。”;

      其二,结构性缺陷,由于建筑结构问题,许多钢筋混凝土的寿命不过25年左右;

      其三,人为拆除。很多建筑没有使用几年,就因为城市规划修改而被人为拆除。比如,前几年名动一时的无锡市第一人民医院综合楼,用了才七年,就要被爆破拆除。既然政府如此热衷于拆拆修修给自己找事干,开发商对建筑的质量有什么担心的呢。

      那么,普遍不足30年的建筑寿命,是质量原因,还是“正常”。建设部几年前的抽查结果表明:全国30多个省的90多个城市中的180多个建筑工程,96.1%的合格。这似乎意味着,中国建筑远低于国际和法定标准的30年寿命基本合格。这样,很多人举三代之力购买不足70年的使用权之后,实际得到的是被打了对折的一个短命的建筑而已,而且还要时时担忧地方政府以“歪旧房”改造的名义而强令拆迁。

      当然,将中国建筑的短命放到目前这个特殊的语境下,就会发现,建筑物的短命,与其说是一个质量问题,毋宁说是一个制度问题,是房地产各种乱象的生命体征反应而已。了解我的人都知道,我在中国房地产问题上实事求是,从不刻意唱空或者唱多,更不会站在开发商的角度故意吓唬大家买房子。我判断房子要涨的时候,会提醒大家买房子,判断房价要跌的时候,提醒大家等一等。但对很多没工作多久的年轻人,我一直认为不应该着急买房子,如果一个年轻人一开始就背负极为沉重的房贷的包袱,他是不可能有其他理想的。晚买房子,不等于你输了你的人生。但如果被房子压弯了理想,你的人生肯定走不远。

      这几年很多财富机构的报告也告诉我们,中国人80%以上的财富其实都是房子,这意味着,你的主要财富表现累计在价格昂贵而寿命短暂的房子上,从风险的角度而言,这种配置的风险是很大的。中国的有钱人,其实可以到外面走走看看,看看其他国家的房子,特别是那些有历史的厚重感而又没有想象中那么贵的房子。诺奖得主蒙代尔住的是一个城堡,据说一点都不贵。

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