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陈宝存 认证讲师
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陈宝存:陈宝存:通州只是行政副中心,环京楼市大有可为

关键词:[经济学家] 浏览:2843 发布日期:2016-01-20 网页收藏

  •        明天北京给廊坊某房企做论坛,谈环京地区楼市。他们准备的稿子很多是有问题的,这家企业在燕郊大厂(潮白河地区)固安都没有项目,上述地区我称之为环京第一圈层,而这家企业主要在永清,霸州,涿州和香河有地,这是我称之为环京第二、三圈层的地区,价值可能低了点,但是,在北京市区土地供应的局面下,环京第二第三圈层也是最具投资价值的。
           这就是我们大环京未来的土地供应问题,可以说,你试图真正的做一个新型产业,但是,上述地区也没地供应给你了!昨天朋友和我说,固安全国前二十强房企都在琢磨,但是都拿不到土地。固安早已经不是廊坊的固安,是北京的固安。连廊坊著名企业在上述第一圈层都无地可拿。太多全国房企更是想在环京地区拿地,现在的局面是连香河涿州也拿不到地了,原因我们早就讲过了,那就是廊坊地区没有大量新增建设用地指标。
           在河北省,廊坊只能算三流城市,并不受省级政府重视。所以,环京已经在怀来拿不到地了甚至炒作冬奥会的张家口也拿不到地,原因也是统一规划的问题。这就是我们大环京未来的土地供应问题,可以说,你试图真正的做一个新型产业,但是,上述地区也没地供应给你了!炒作廊坊市区,永清,霸州,可能也是无奈的事。
           北京不可能把通州建设成为北京新中心,北京多中心格局是必然的事。通州楼市一个最大的问题是没有可炒作的点,更没有商业与住宅的拿地空间。通州土地供应把台湖作为重点也是无奈,原因是通州老县城的拆迁难度很大。北京对于拆迁的乏术,也导致潞城镇这个一直鸟不拉屎的地方成为北京预留地。北京市政府公务员是很悲惨的弱势群体,全部屌丝也导致北京党政机关单位没有保障房供应,当然,北京真正的管理者不是北京市政府也是主要原因。对于北京西部的部委和军队缺乏管束的机制,所以我一直说北京市只是通州大兴房山平谷延庆密云等地政府。
           还没有注意到的是国土部强推的划定城市开发边界和划定永久性基本农田政策。不是空地都是建设用地,建设用地用于房地产开发的也不足一成。现在的政策是包括产业用地空间也受到挤压。包括三四线城市新的产业园区建设与开发也是不可能大量增加的,原因是我们的划定城市开发边界,划定永久性基本农田要推广到600个城市。这个思路很多房企没有去关注,盲目拿地将受到很大的阻力。
           至于集体经营性建设用地入市的实质主要是新增的产业用地在主要城市以新增建设用地的形式供地也是不可能的了,原有老产业用地与目前的新型产业用地有很大的不同。老产业需要3000亩地做工厂和依托工厂的各项社会配套设施在产业禁止名录下,土地闲置的可能性极大。原有的征地方式,原有工业用地性质与规划的变更不考虑原业主的利益的方式也要改变,仅此而已,不是要作为住宅用地上市。
           还有很多政策可以告诉大家的事,通州只是行政副中心,不能作为商业金融居住中心而存在。至于通州热炒的所谓人民大学等名校搬迁,那只是在通州建立分校而已。北京学区资源在老东西城和海淀。学区内名校搬迁到屌丝为主的行政副中心区域,那是学区资源大大贬值,问问部委和军队干不干就清楚了。
           至于环球影城等等旅游项目,第一,中国电影业能否支撑环球影城是个问题。第二,中国所有旅游项目所在地都不是最好的居住地,你不嫌吵吗?而且旅游地的商业医疗学校资源有吗?
           那么炒作冬奥会,更是脑子发烧了。冬奥会之后的楼市利好出尽,必将大萧条。所以京张冬奥会主办权获得后的当天,提醒大家不要炒作张家口和崇礼。你硬要买了等出租,想想冰雪项目有几个月的旺季就懂了。山东沿海的教训还不够吗?
        陈宝存,男,出生于1965年01月20日,中国民主同盟盟员。全国工商联房地产商会理事。全国地产知名专家和评论人,杰出地产人,大腕级地产职业经理人。房教中国网房地产策划培训全程特聘讲师,房地产策划师联谊会会员。陈宝存助理:蔡老师13738088857.

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