涂山青:中国楼市进入逼空阶段(下)

关键词:[经济学家] 浏览:35906 发布日期:2016-01-20 网页收藏

  • 在过去一年的楼价上涨中,我们可以再一次清晰地看到地方政府的推手——减少了土地供应,推更大的地块,以刺激高地价的诞生。9月初,新鸿基以总价217.7亿拍得上海徐家汇中心项目地块,为3年来全国总价最高。北京农展馆北路8号地块被融创竞得,楼面单价达7.3万元/平方米,成为全国楼面单价最高。这就使土地的价格高过现房的价格,所谓面粉比面包贵,紧接着的逻辑是,这个楼面价再加上建安成本和房地产商的利润,则意味着未来更高的楼价。

      在这个游戏中,土地财政显然成为最大赢家,2013年前6月,全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金达1.13万亿元,同比大幅增长60%。其中北、上、广三地经营性土地出让金已超1739亿元,接近2012年全年1934.92亿元的水平。当然房地产商对此也喜闻乐见,因为与现在的面粉价相比,高价的现房似乎没有那么扎眼了,同时因为未来更高房价的威慑,刚性需求者心里更受煎熬。

      这就是笔者为什么多次说“中国楼市是个硬泡沫”的原因。这个“硬泡沫”何时破灭,也要看上述三个要素的变化:

      第一个要素,从地方政府对土地财政的依赖角度来看,有两种可能打破这个恶性循环。一是地方政府职能完成转化,由“全能管制投资型”政府转变为“有限责任服务型”政府,成本大为降低,坦率地说,这在三年内不切实际;二是中央下决心以房地产税代替土地财政,估计也会受到地方的强力反对,更可能是在土地财政因楼市崩盘锐减后,才被迫全面转收房产税。

      第二个要素,中国婚房刚性需求大幅下降,而存量房因人口减少供给增加。短期内中国婚嫁习俗转变是不可能的。但值得重视的是,2015年,中国将迎来最后一个人口“生育高峰后遗症”和“第一个死亡高峰”。最后一个生育高峰是1982~1990年,每年出生人口都在2200万人以上,其中1987年的2550万人是顶峰,当年生的人今年是26岁,正当适婚生育年龄。其后一路下降到2000年的1778万人;而到2015年,随着1950~1975年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期,中国将进入建国以来第一个真正的“死亡高峰”,这意味着住宅供给的增加。简言之,2015年中国婚房供需将发生重大转变。

      第三个要素,国际热钱何时从涌入转而大规模流出。国际热钱流入中国,有两个目的,一是在中国本土赚取更多利润,二是获得人民币单边升值的汇率收益;而最重要的外部因素是美国何时进入美元收紧周期。现在热钱在中国获利空间已经大不如从前,人民币升值日趋缓慢。关键在美联储何时开始收缩货币,今年二季度,美联储暗示开始退出QE后,中国外汇就出现了净流出,新兴市场一度出现因热钱流出而酿成的股市和汇率危机;三季度,由于美国优先解决政府财政平衡问题,延后退出QE9月中国外汇收支再转而为正。换言之,这个临界点就是美国开始正式退出QE,按照现在情况,美国仍有可能在今年11~12月开始退出QE,最晚应在明年一季度结束前。更不要说美国开始加息会引来美元复兴的主升浪时期了,这个时间点可能在2015年。

      在美国开始退出量化宽松的时候,美国还会同步推动中东石油危机的升级,再加上国际粮价大涨,会对中国形成严重的输入性通胀,会比2011年更加严重,这将推动房贷利率大幅攀升,使得更多房贷违约,会引发房价大跌,就像现在温州已经发生的那样。

      一言以蔽之,中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前,未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。你会在这个楼市“上证指数5000点以上”的时期买房吗?

      (据第一财经日报,作者张庭宾2013-10-21