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陈淮 著名讲师
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陈淮:陈淮:北京房价拐点已经出现了

关键词:[经济学家] 浏览:1922 发布日期:2016-06-07 网页收藏

  • 北京上海这样的地方,越往城乡结合部和远郊盖房子,核心地区的房价就越贵。

    房价的涨跌还有货币因素。

    房地产业去杠杆的核心问题不在于借的钱多和少,而在于杠杆是由银行提供的间接融资。向松祚、陈淮、 黎明楷(从左至右)主持嘉宾:

    中国人民大学教授、国际货币研究所副所长 向松祚

    讨论嘉宾:

    著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任 陈淮

    中原地产中国大陆区主席 黎明楷

    以下为文章全文》》》

    向松祚:北京的土地到底有多贵,陈主任您能给大家一个概念吗?

    陈淮:北京的土地确实非常贵,可以说是这样一个趋势。别墅的地虽然涨幅也不小,但是相对来说涨得并没有那么快。比如说居住区涨200%,那可能别墅才涨100%,至于说越来越贵这个道理,其实经济学里也说得很明白。

    大前年有个人去世了,他叫乔布斯,乔先生离去之后地产界有一个名人潘石屹就发一个微博,他说怀念乔先生最好的办法就是把苹果手机降到一千块钱一台,很多网友调侃,说潘先生你什么时候把你的房子降到一千块钱一平米,就是对你老人家最好的怀念,还有人提出来一千平米要一潘,五千块钱叫五潘,后来潘石屹说现在怀念我还早了一点。

    苹果手机的价格变化和城市中的地产、房产价格变化有什么不同?我们可以想想,苹果公司没有什么自然属性的限制,与房地产相比较,苹果手机一年就可以生产三千万台,但是没有哪一个城市的房子可以无限多地盖。

    我在演讲中提到了一个政策,今年一线城市说要加大供给,但实际上在整个第二季度里面,一线城市包括深圳在内几乎没有土地出让,并不是不想加大供给,只是存量少。房价升也是这个道理,例如北京四环以内、五环以内没有供给,自然物以稀为贵。

    第二方面,北京上海这样的地方,越往城乡结合部和远郊盖房子,核心地区的房价就越贵,这和电视机、汽车不一样,一万台不够卖生产五万台,再生产五十万台,价格还不下来吗?同样是开发商盖房子,楼层面积什么都一样,唯独盖在昌平、盖在延庆和核心市区的房子差别非常大。

    往郊区盖的房子多,核心市区的房子稀缺程度就越高。

    向松祚:下面我要问见多识广的黎总。

    按照现在的均价算,北京土地价值前年就已经超过了美国的加利福尼亚州。有人说日本在80年代到90年代房地产泡沫的时候也有一个算法,说东京在当年最高峰时候的土地价值超过了整个美国,小小的皇宫土地价值超过整个加利福尼亚州。

    为什么会有这样的算法?北京土地受现行各项政策影响,还可以继续涨多少年?五年还是十年,我们都不清楚。因为日本从1991年开始,就降了20多年。刚才陈淮教授已经说了,肯定还会涨,而且有些地方还会涨得更高,对此你怎么看?

    黎明楷:涨得多高真的很难说,因为土地跟房产价格有关系,也跟经济环境有关系,就是这个地方的经济好了,大家都想过来这里做生意、赚钱,那么这里的地、房产就会越来越值钱。

    现在虽然说中国的经济是在调整阶段,但是我估计中国经济应该还是有快有慢,基本上保持一个不低的速度增长,这样的话,中国的房产应该也只会是越来越值钱。因为以前有一个关于人口密度的问题,会对城市房产的价格有影响。中间还有一个因素,即除了人口密度还有经济发展因素,并不是人口密度越大房产价值就可能最高。

    如果是看好中国未来的发展,可以看看中国的一线城市,如果人都集中在深圳、上海、北京这三个大城市,估计未来涨的机会还是很大,什么时候到顶真的很难说。

    向松祚:我提出一个疑问,如果我是今年或者这两年在北京博士毕业,不可能在北京待得下去。因为我看了一下平均的房价,西城区、东城区、宣武区,反正市内的这些区房价最低是6万多,最高的已经超过10万。在北京的博士,毕业一年工资20万算可以的了,也只能在中心区买个2-3平方米的房子。

    如果博士毕业在纽约找到比较好的工作,一年可能赚到8-10万美元,再差一点6-7万美元,纽约最高时候的均价不到2万每平方米。我就希望两位回答,这个房价能不能涨到天上去?著名经济学家 陈淮陈淮:你这是在给我挖一个坑。1998年人民日报有一个评论员文章讲了和你一模一样的道理,四分之一个世纪过去,向博士又给我们讲了一个故事,那个时候房价一千九百块钱一平米,大学生得多少年不吃不喝才能买?

    第一,纽约的房价在过去一百年里涨了一百倍,我们大约划一条曲线,一百年始终是上涨的,但是后十年只涨了一倍。你说从文革开始到现在纽约房价涨多少?涨了一倍,你说它是涨了还是没涨?所以你实际上提了一个伪命题。

    第二,房价的涨跌还有货币因素,究竟人民币比以前更值钱了还是更不值钱了?我想向教授又是货币经济学张五常先生的高足弟子,他没有把这种严格物理定义的计量单位和有物理定义的长度、计量混为一谈。

    第三,北京和上海等诸多地方的房价和其他地方的差异,并不是因为这地方的开发商多么坏,或者这里的房子泡沫如何,是因为房价之外附属很多极度稀缺的因素。

    什么因素,就是在北京买的房子实际上就是给儿子买的教育条件。为什么学区贵?因为买的是窗户以外的那个学校的优质教育资源,买的是北京的医疗条件,将来把父母接到这儿来看病方便,买的是自己将来的养老机会,买的是在北京的就业和工资水平。

    如果我们其他城镇在这些方面改善了,北京还会这么集中吗?因为这么多的优质资源都集中在这儿。

    最后一条,日本的例子我以前恰好深入的、仔细的、当面的考察过日本的房价,其实并不是像你说的80年代以来就泡沫了,哪有这种事?老天皇死了以后还景气三年。

    另外,只是东京、大阪两地房价涨,日本人自己说最大的问题不是价格泡沫,而是过疏化和过密化,人口过度向东京、关西、关东两大地区集聚。

    最后我们来谈谈北京房价还会不会涨,其实这种问题就像问以后还会不会得病一样。今天来的都是红光满面的,谁举手告诉我将来这辈子肯定不会得病的?所以,如同一个明天会不会得病一样的问题,向博士你怕什么。

    向松祚:我不是吓着了,正好你提出一个好问题,你说纽约在过去涨了一百倍,但是要给今天在座的大家提出一个稳定的预期,虽然这些话也没办法反驳,但是其实这些话说了等于没说,大家也没有听明白。

    比如说北京房价也好、地产价格、土地价格也好,从什么时候开始进入一个非常缓慢的一个阶段?就是说再过五十年就只涨一倍,前面涨的太猛了,有没有什么因素或者标志告诉大家?大家都想在北京找机会,这没有错,但是我不认为这是一个问题。

    现在普遍感觉北京房价太高,我就想大家给一个判断,什么时候这个拐点会出现,或者这个拐点有没有可能出现?

    黎明楷:我先补充一下,因为这个问题就是以前我在香港的时候去看房价的同样问题,每一个时间段都会说房产贵,以收入来讲买不起房,但是香港就是有周期性,比大陆明显。

    只是有一个现象,收入其实一直在增加,因为收入每一年有一个很稳定的增幅,有些时候我们觉得房价很高的时候,用收入去比好像没法儿买的起,但是其实一拉长线也没有差这么远。

    比如现在一般的工人工资都升了一百倍,如果以房产价格拉长线来讲也没差这么远,但以全国平均水平来讲,某一些城市肯定是跑得快的。刚才说为什么北上深这几个城市,因为人口集中,所以应该价钱就会升得更高,包括收入。

    未来一段时间北京房价有可能还会升,但是升速确实会受全球因素影响。现在大陆收入、房价都能以一个很高速的增长,比其他国家还高,因为以前起点低,可以靠出口赚钱,在全球范围内也是如此。

    但是地球就这么大,发展空间和资源有限,增速自然就会放缓。就像美国的经济曾经也有一段时间高速发展,但到达了顶点后,增幅肯定要放缓。经济增幅放缓了,土地的价值也会放缓,但是掉下来的机会不高。

    向松祚:有没有拐点或者顶点?

    陈淮:十多年来关于拐点这个词媒体没有用对过,由加速上升到减速上升,比如说逐年10%、15%、30%的增速,变成逐年涨20%、涨10%,这个增速下降的转折地方叫拐点,或者由减速上升到加速上升下降也是一样,叫拐点。

    从这个意义上说,北京的房价拐点已经出现了,100万涨到130万涨30%,300万涨30万涨10%,在同样时间段的增长速率降低了,这一个转折点叫拐点,不是由升转降叫拐点。

    房价能否买得起是和收入成正比而变化的,收入从36元涨到136元、1360元的时候,人们的新增收入几乎百分之百都是要投入到生活改善、饮食和衣服等方面上,但是从3000元涨到4000元,住房增长能力增长到多少?百分之一百。这叫在不同阶段的收入消费存在需求弹性。

    当人们越过了满足吃穿层级以后,新增部分收入的主要指向就是住和行,所以为什么房价涨了以后还有人买得起?是因为人们的边际支付能力是以加速度上升的。

    尽管最后通天的梯子窄,但总有人爬上去过。没有人保证在纽约、巴黎、东京的房子博士毕业就一定买得起,同样也没有人能保证博士毕业的人能买得起北京、上海的房子,其中至少有人肯定能买得起。这种价格淘汰机制,我想是很正常的,但是并不一定意味着人们都留恋北京。

    熟悉纽约的人知道,美国有两种生活方式,一种纽约生活方式,一种纽约以外的生活方式。大部分美国人不愿意住在纽约,但住在纽约的人认为纽约是天堂,住在纽约以外的人却认为纽约是地狱。

    要怎么样才能达到均衡点?当负成本和正收益相交的那一点,就是多付了成本之后,收益要小于代价的时候,人们就不住在这儿了。每一个人都有不同的相交点和曲线,所以纽约、伦敦、巴黎并没有无限的扩大。

    再举例新兴经济体国家,韩国4700万人,2200万人住在大首尔地区,但是最近几年第一次出现首尔地区人口向外流出了,这也是首都功能的疏散带来的。

    这本来是我们很容易能画出一张坐标图的,当然其中包含着若干痛苦。虽然你很优秀,但是留不下,这是客观历史决定的,说不定一个补鞋匠的儿子也能在北京留下来。

    向松祚:陈教授的演讲中说到中国房地产的分化,我想北京确实太特殊,也有一个数据说中国的富豪三分之一都在北京,总而言之就是全国很多地方的优秀人物或者有钱的人都往北京奔。

    如果我们把眼界从北京扩展到全国,我想请两位再具体地说一下,中国的房地产整体来讲到底是一个什么局面?有人说中国的房地产市场麻烦大了,因为如果没有麻烦的话中央为何要提去库存?如果房地产市场非常好,需求非常强劲,房地产市场仍然火爆,为什么中央讲去库存?同时我们也应该注意到,连续几次中央会议里面都在特别批评一件事,就是房地产行业现在是在通过加杠杆去库存。

    我相信中央这个判断是正确的,同时也很全面,如果房地产市场都是大家想象的这么好,需求这么强劲,供销两旺,为什么还要提出去库存?

    黎明楷:其实陈主任讲了,有分化的,去库存并不是所有城市都去库存。现在一线和部分二线城市已经不用去库存了,但其实还有很多地方的库存量是很大的的。

    杠杆的问题,我们买房都不是一次性付款,全都有杠杆,杠杆早就存在,或者更广泛地来讲,应该是有金融业就有杠杆了,金融就是借钱给人家的,做生意要杠杆,购买土地要杠杆,问题就是杠杆的比例要调控。

    我不是做房地产企业的,一般看的杠杆就是贷款比例跟资产比例,我觉得安全是贷款少于资产。

    当然,之前也看过有一些超过百分之一百有,这要看每个公司对风险和发展的判断。有些公司杠杆大就跑得快一点,有些时候确实是押对了。过去几年,我看到有些发展速度快的企业就是杠杆比较大的,加大杠杆就可以赚很多钱。

    如果说稳健经营,这个要看每一个企业在经营方面,对于风险的接受程度怎么样。

    向松祚:如果说去库存只是三四线城市,为什么上升到国家五大任务的重中之重?因为现在很多人对这个看法是有分歧的,就是很多人认为,房地产行业其实不存在去库存的问题。如果说房地产去库存是在一些不太重要的城市,希望两位给一个非常清晰的图景,为什么中央会把去库存上升到十三五规划,或者上升到中央经济工作会议,上升到国家最高经济改革的层面来谈。

    陈淮:加杠杆与杠杆高低与否,是一个短期的金融货币现象,而房地产业发展、老百姓居住条件改善、中国的城市化是个中长期的事。孩子得了重感冒你说他没出息,考不上清华大学、娶不上漂亮媳妇儿了?没那么严重。

    加杠杆是一个很大的问题,中国房地产业究竟是个什么状况?不是回答不了你,但是第一,不能轻易告诉你;第二,今天时间不够,这个话题就太大了,但是去杠杆这件事可以说说。

    第一层意思,房地产盖房子这件事,借钱是天经地义的,别以为去杠杆就是不借钱、少借钱,那是不可能的,农村老农民给儿子盖房娶媳妇也得和十里八乡、亲朋好友、左邻右舍见面,动用农村社区信用资源。

    房子的生命周期本来就是和负债捆绑在一起的,不仅是开发商盖房子借钱,老百姓买房子的时候要借钱。以后还贷,就是将来我不欠钱,房子也是我的资产,可以把它抵押给银行作为资产。房子的生命周期本来就是人民群众的资产信用,不让老百姓凭这个资产信用借钱,实际上是对个人利益的侵害。去杠杆不是不借钱、少借钱,房子这些东西就是一个借钱的依据。

    第二层意思,加杠杆多少才是好?这个说不清楚。我有一二百万的房子,要把它卖了以便将来买三百万的房子,银行按揭给我210万,还缺90万首付,于是这90万用首付贷的方式解决,这个百分之百的杠杆行不行?存在什么风险?

    合理平衡点这个问题其实本来就是一个愚蠢的问题,在改善性需求里面没有去杠杆的问题,因为本来就是资产信用的问题。

    房地产业去杠杆的核心问题不在于借的钱多和少,而在于杠杆是由银行提供的间接融资。房地产业应该借钱,但是更主要的应该依靠于直接融资,比如项目债、企业债、合作开发等这些方式,而不是通过银行的间接融资。

    这些问题谈论了十余年都没有得到改善,这是杠杆风险的来源之一。

    第三层意思,很多地方政府支持造成了一些影响因素。比如开发商交了土地出让金,然后地方政府偷偷把土地出让金回借给开发商,这种暗杠杆就导致了风险,一旦滞销开发商拍屁股走人,反正一部分是欠土地出让金,一部分是欠银行的。

    老百姓按揭买房子,现在是三十年来利率最低点,每个月五千块钱月供付的起,通胀可是在一天之内、一年之内翻番都有可能的。

    如果我们发生恶性通胀,银行利率翻一番,年轻人月供可能要付九千到九千五,因为在按揭头3-5年,还月供的90%以上是还利息,如果恶性通胀,翻一番要还九千,还得起吗?这个时候,杠杆就是要政府通过贴息等政策对这些需求群体的杠杆加以保护,而不是去收房子,让银行把钱拿回来。


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