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陈淮 著名讲师
中国城乡建设经济研究所所长
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陈淮:中华讲师网-陈淮:房价自由涨落并非市场化

关键词:[经济学家] 浏览:1506 发布日期:2016-08-12 网页收藏

  •  著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生在2016博鳌房地产论坛上表示,价格的自由涨落并非市场化,发展民营企业也并非市场经济。

      市场经济有几个特点,第一,否定一切社会身份的差别,成交与否只取决于一个没有任何质的差别,只有量的差别,用货币单位表达的价格来决定。每一块钱都没有质的差别,只有量的区别,这个就叫市场经济。

      第二,市场经济是要赚钱的,开发商流着道德的血液,房价也不能降下来。因为有了开发商的参与,因为有了分工,使消费者得到了比他自给自足的生产更大的剩余,这才叫市场经济。市场经济下的企业家的道德,就在于他们的参与使消费者得到了更大的福利,这才叫市场经济。当社会认同这个价值标准的时候,我们才叫走到了市场化阶段。但是我们现在,比如说政府从房地产地价中获取的好处、税收中获得的好处,并不是一种社会分工下使效率提高、成本降低,而使消费者获取更多的福利剩余的经济学概念,因此我们在这个问题上的市场化也还有很远的距离。

      第三,市场化要打破垄断,当需求碰到唯一的供给者的时候,消费者是没有选择的,当供给碰到强制性的需求的时候,供给者也是没有选择的。经济学的三大基本要素,一个是劳动力,第二个是土地,第三个是资本,实际上我们这个要素的市场化还远远没有迈出实质性的步伐,政府还是唯一垄断的土地供给者,我们的财务成本,利率、融资还是控制在政府的手里头的,间接融资依然是房地产融资主要依赖的途径。

      谈到去库存问题,陈淮表示去库存从深层次上其实是一种供求关系失衡的正常表现,房地产业供大于求和供不应求的反复交替,本来就是这个领域中常态的现象。陈淮认为,去库存问题的解决应该和几个方面相结合:第一,和城市结构的调整相结合,过去十余年的调控中,主要着力点在抑制房价。其实房价的异动,主要是沿海大城市和超大城市。今天的去库存化中,我们注意到的分化问题本质上仍然是这样一个二三线、中小城市、小城镇发展严重不足导致的。果我们简单地加大沿海超大城市的供给,在去库存化中消除这种分化,我们差不多在向全社会发出一个政府在号召人们更多地向特大、超大城市涌入的信号。我们一定要把去库存,着眼于中长期的大中小城市的协调发展放在眼里,作为去库存化的政策组成部分。

      第二,去库存一定要和发展租赁市场密切结合。发展租赁市场是去库存必不可少的一个最重要的环节,这一点从去年末的政策体系中已经明确地提出来了,但是可惜的是在2016年,我们没有看到在发展租赁市场上,像去年末中央经济工作会议明确提出的那样,采取太多的明显举措。租赁市场既是去库存化的重要途径,又是合理配置住房资源、提高资源利用效率,满足中低端群体住房需求必不可少的组成部分。去库存化和大力发展租赁市场密切结合。

      第三,去库存化要和鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求密切结合。从十二五起,我们重视住房保障体系,重视建保障房,在十三五开局的时候,我们又提出这个保障房建设要和棚户区改造更密切地结合起来,但是无论是十二五期间的3600万套保障房,还是十三五期间的棚户区改造,都是低端群体的保障含义。

      第四,去库存化要和风险的合理配置密切结合,不是让一些国企把房子买下来持有着,那就叫去库存化了,房子还是闲着的。我们目前的间接融资方式,实际上就是一个风险集中的方式,直接融资就是在开发商和业主与货币提供者之间,除了银行之外,增加另外一个承担风险的投资者群体,当然房地产业更多的适合的是债权融资,而不是股权融资,因为房地产业自身并没有太多的固定资产。


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