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陈淮
中国城乡建设经济研究所所长
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陈淮:陈淮:中国房地产还远没有发展到后半场

关键词:[经济学家] 浏览:1986 发布日期:2016-09-09 网页收藏

  • “房地产业仍然是国民经济支柱产业。2010年起中国经济增速下行态势就已经显现,解决经济增速下行的短期问题和解决全面建成小康社会及成为世界一流经济体的长期战略问题,密切结合点就是依靠城镇化和房地产。”中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮在8月27日诺亚控股有限公司举办的2016年房地产投资高峰论坛上表示。

    中国房地产还远没有发展到后半场

    陈淮说,中国城镇人口所占比重已经超过56%,有人认为城镇化已经走过上半场。实际上,中国城镇化上半场还仅仅走在初级阶段,体现在:我国56%的城镇人口里,有17%到18%涉及到2.7亿人口是伪城市人口,远未在城市中定居落户下来。

    “而且,城市基础设施建设还处在极度危机的时刻,城市所有维持经济运行和老百姓住行安全的基础设施,都还处在比较原始或者极其落后的极度不平衡的状态。中国城市资产也远远没有和证券化流动性密切结合起来,金融化发展还差得很远。从这个意义上说,中国房地产还远没有发展到后半场,房地产业仍是老百姓生活改善、中国成为世界经济强国的必不可少的支柱性产业。”陈淮接着表示。

    房地产业为什么是值得投资的领域?

    陈淮认为,房地产业是值得投资的领域,在于其安全边际,投资中国房地产业,有90%到95%的把握是增值的,至于不同城市增值的程度大和小、快和慢,那另当别论。房地产投资过程中间有没有房价上升和下降、再上升的波动,这几乎也是可以肯定的。但是从一个长期过程看,城市固定资产价格一定是上升的。


    加大土地供应能否改善供不应求?

    有人说北京房价既然这么高,应该加大土地供应量,让房价降下来,让更多的人买得起。那么,北京住房供不应求的状况会改善还是会更严峻?

    陈淮表示,一定会更严峻。

    “假设一个城市一年盖了10套新房,有100户想改善,政府把价格降到第70户都买得起的程度,最终有10户搬进新房后还有多少户想改善?结果不是90户,可能有160户。因为如果把房价降到这种程度,一定有70户以上更多外来人想来北京,没有一个城市可以无限多的盖房子。”(原话引用)

    如何理解地段?

    随后,他还阐述了自己对李嘉诚关于地段的投资名言的理解,“房地产领域投资取决于三个因素:第一,地段,第二,地段,第三,地段。”

    第一个地段,指所投资物业所在城市是经济不断增长、竞争能力不断提高、财政收入不断增加的城市,还是一个经济趋向于衰败萎缩的城市。在中国,东北辽宁省去年经济负增长,但沿海和绝大多数城市的经济增长速度和财政收入增长速度,以及老百姓平均工资增长速度在全球都是名列前茅的。

    第二个地段,是指所投资物业有没有人不断追加投资。只要有人不断投入,它的居住条件、基础设施、周边的配套商业、医疗、教育资源持续增加,都影响物业价格上涨。

    第三个地段,是指所投资物业对投资者个人需求来说能不能得到满足。如果它和投资者没有关系,投资者不能住,只能获取比较好的租金回报;如果不能获取比较好的租金回报,需要注意所投资物业价格能否上涨,以及当投资者需要流动性的时候,流动性如何解决。


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