陈凯文网站_陈凯文博客

陈凯文 品牌讲师
食品、饮料、白酒实战派营销专家
http://chenkaiwen.jiangshi.org收藏讲师购买讲师服务

扫一扫联系讲师

陈凯文:谁能搭上上海迪斯尼这辆快车赚一笔?

关键词:[战略管理] 浏览:1346 发布日期:2016-01-20 网页收藏

  • 上海迪士尼乐园项目于2010年11月在上海正式签约,这是中国内地首个、世界第六个迪士尼主题乐园。乐园项目一期占地面积约3.9平方公里,包括一座“神奇王国”类型的迪士尼主题乐园、两个主题酒店和零售、餐饮、娱乐、停车场等配套设施。2014年4月,上海迪士尼项目的中方股东——上海申迪(集团)有限公司宣布,经中美双方股东决定,上海迪士尼项目将在一期主题乐园中新增大型景点项目及餐饮、零售和娱乐演出设施,为开园后国内外游客提供更为丰富的游园体验。据预计,扩容后上海迪士尼项目年游客设计容量将提高约30%,接近千万人次水平。


    如今,上海迪士尼已经确定于6月16日开园,接下来的时间里,迪士尼乐园将进入全面运营准备和密集筹备阶段。



    “酒店改建 +打包旅游” 风行交通沿线


    面对巨大商机,诸多旅游酒店业者数年前都开始针对性地扩张,主要布局在长三角和地铁交通沿线,同时陆续将普通客房改建成适合家庭游客的“大小床”客房,并结合旅游产品打包营销。


    作为本土大型酒店集团,如家和锦江系已经布局迪士尼酒店数年,但与想象中一定要在上海浦东川沙地区落子不同,鉴于迪士尼乐园附近的用地和项目非常难获得,各家都瞄准了交通沿线相关选址,并且提前3年开始准备。


    为了满足游客的住宿需求,并提供多样化的住宿体验,浦东新区相关部门也在就民宿的管理研究出台指导性意见。


    浦东新区商务委副主任马学杰告诉记者,目前正在向相关政府职能部门、乡镇、企业征求意见中,目的是实现民宿这一新业态的规范化运作。


    (上海)旅游文化发展有限公司负责人曾表示,将以浦东川沙镇六灶社区陈桥村民宅为基础,打造高标准的迪士尼度假区民宿。该公司也曾预计在迪士尼开园前将推出100间民宿房屋,到2016年底推出500~1000间民宿房屋。


    《第一财经日报》记者采访美国旅游业者后还了解到,在美国加州迪士尼乐园。一些酒店还针对迪士尼乐园进行家庭客房服务,装修上也靠近迪士尼主题,比如动物草坪等。加州迪士尼附近的酒店还会销售一些主题商品甚至代售门票,形成产业链联动的表现。



    “迪士尼门票要通过官方授权,目前上海迪士尼已经有一批指定的门票销售代理商,我们可以向这些代理商拿票,然后打包成结合酒店的旅游产品,比如游客可以购买一个包含了两晚入住、乐园门票、用车接送等服务的一价全包产品。”李予恺透露,目前锦江系已经获得了部分商品授权的销售合作。


    当然,门票销售也给旅行社和在线旅游商带来了商机,目前锦江旅游、驴妈妈、携程、同程、途牛和阿里旅行等都在积极准备迪士尼相关旅游产品,其中既有包含门票的迪士尼旅游产品,也有相关的周边游产品。


    “除了迪士尼乐园,人们还会顺带到长三角其他景点游玩,届时对于上海几大主要景点、长三角水乡周边游都有拉动。我们会设计不同的迪士尼相关旅游路线。”驴妈妈CEO王小松透露。


    诸多业者预计,上海迪士尼乐园的开业会拉动新一轮酒店房价上涨,一些位于园区附近或交通便利地区的酒店房价可能会翻倍上涨,比如世博会期间位置较好的原本200多元一夜的酒店涨到了1000多元一夜。


    迪士尼会持续 带旺川沙楼市?


    上海川沙板块的楼市正在悄然走向火爆。


    1月13日,《第一财经日报》记者来到迪士尼附近的川沙板块发现,全新楼盘并不多,大部分还是一些次新楼盘和二手房。很多楼盘的一楼已经被改为商用。不过,这里还并未有大体量的商业配套入驻。


    在川沙地铁站附近的阳光城愉景湾销售现场,一位置业顾问告诉记者,“最近几个月我们太忙了,由于川沙整体在售楼盘不多,我们最近三个月的成交都比较理想,去年12月我们销售了40多套,目前项目剩余不到50套。”


    随着开园时间确定和连接迪士尼乐园的配套交通、商业的发展,川沙板块成为了最大的受益者。


    中原地产位于川环南路的门店经理权高告诉《第一财经日报》记者,2009年迪士尼落户川沙消息推出时,附近商品住宅成交均价为11153元/平方米,2015年,板块均价已经上涨到29264元/平方米。迪士尼正式动工后房价出现快速上行,5年左右的时间均价上涨了162.4%。


    目前,该板块成交均价最高的项目“香柰名邸”达到了3.97万元/平方米,这与供应不够也有关系。上海链家提供的数据显示,2013年过后,川沙板块在2014年和2015年都没有住宅用地出售。周围居民告诉记者,川沙镇核心区域近年来少有新房供应,但是靠近机场的区域尚有大片未开发土地。



    除了住宅项目量价齐升外,商业项目也实现了稳步增长。中原地产数据显示,2009年板块商铺成交均价为19660元/平方米,到了2014年板块均价已经达到了31932元/平方米。而到了2015年,板块内只要有商业项目开盘都受到热捧,并且板块商铺项目最高单价已经达到了7.3万元/平方米。


    “一方面,随着这个板块基础建设完善和利好兑现,比如轨道交通11号线增加川沙的轨道交通便利度等都将促进片区活跃。另一方面,随着迪士尼落成,未来将带动数以万计的工作人员,由此带来巨大的居住需求。当然也正由于利好兑现,未来房价涨幅将趋缓。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦告诉记者。


    卢文曦进一步指出,迪士尼开园前是住宅涨幅超过商业项目,但开园后商业项目涨幅可能会跑赢住宅。从国外迪士尼发展历程来看,迪士尼乐园的收入仅30%来源于门票,70%则来源于区域二次消费(包括消费品、酒店等),这也意味着区域内的零售业等商业地产将受益。


    不过,从以往经验看,迪士尼的到来对周边零售物业及酒店是利好,而长远来看,房价则不一定上涨。如香港迪士尼乐园,自项目合约谈成起,就推动了大屿山周边楼市的上涨。香港迪士尼1999年开始建设,到2005年完工。

    有数据显示,2004年香港东涌区全年共有845笔二手房交易,但在2005年上半年已经成交1054笔,升幅达到25%。在1999年到2005年期间,周边房价大幅度上升,超越市场水平。然而,令人意外的是,随着迪士尼的建成,周边物业地处郊区,受地理位置的局限,房价出现回落,有些物业甚至低于平均价。


    “从香港的经验来看,一旦这个热点消息在市场上渐渐平复,到时候房价是否会持续溢价还得看政府是否在基础设施或者区域配套方面有投入和改善,这是影响房价的最基本因素。”高力国际相关分析人士指出,迪士尼乐园本身其实不会使周边房价出现溢价,但是由于政府会为了建造这个乐园而在周边的基础建设以及配套设施方面加以提升,因此才会影响区域内房价。


    航空公司 跃跃欲试


    “迪士尼开园初期,预计游客人数达到1500万人次,未来3000万人次以上,受益于每年300万~700万的航空旅客增量,估计2016年迪士尼游客将提升公司客运1%~2%。”在刚刚举行的东航年会工作会上,东方航空(600115.SH)的管理层对即将开园的上海迪士尼所带来的影响做出了上述预判。


    交通运输行业是上海迪士尼开园后的直接受益方,这一点毋庸置疑。


    春秋航空市场部总监张武安对记者透露,公司今年会调集更多运力回到上海,并增开上海到西北等的航线,主要是预计上海迪士尼的开园会带来上海客流量的增加。


    东方航空则在其官方网站上推出了迪士尼乐园专区,旅客在专区内能查询到迪士尼全球各个目的地的详尽信息和最新资讯,之后还能通过东航官网预订到东航与迪士尼的专属服务产品。公司还在与迪士尼探讨更全面深入的战略合作,包括打包产品、渠道共享、联合推广等。


    同时,游客慕名来到上海也会给本地的交通带来考验。记者了解到,上海国际旅游度假区的政府配套工程建设已经基本就绪。



    目前,直接为迪士尼乐园配套的轨道交通11号线迪士尼段部分区段已经通车,上海国际旅游度假区方面表示,迪士尼地铁站将配合度假区开放节奏投入使用。直达度假区核心区的度假区高架路等周边8条配套道路工程全部建成,核心区的“四个一”工程,包括迪士尼大道、西公交枢纽、星愿湖、围场河,已经基本建成。


    此外,以鼓励引导集约化交通的组织保障方案,地铁、公交、商旅快线、接驳巴士等交通运营方案正在推进落实;以“互联网+智慧度假”为核心内容的“平安园区”、“智慧度假区”正在积极打造。


    2015年11月,浦东新区政协开展了关于迪士尼配套项目建设的年末视察。当时披露的信息显示,园区建设部门通过模拟数据分析,预计开园后个体交通将占40%,其中设置了9000个常态供应泊位以及1.1万个应急保障泊位。集约交通则将占到60%,其中轨道交通承担约50%、商旅快线承担25%以上,旅游包车、公交、出租、酒店巴士等其他交通方式承担25%。

企业会员在线交易流程