叶宝荣:昔日宠儿成弃儿?香港一线商铺租金暴跌40%

关键词:[经济学家] 浏览:2098 发布日期:2016-01-20 网页收藏

  • 香港拥有全球租金最贵的购物街,而这里的部分店铺最近租金较高点已下降40%,体现出一度受到中国经济蓬勃发展带动的香港奢侈品零售业如今面临的冲击。

    从Prada到Gucci再到Coach,众多奢侈品公司正呼吁业主下调昂贵的租金,甚至已经有部分奢侈品牌已经开始撤出原本所在的核心商业街。

    据英国金融时报》铜锣湾一家瑞士手表商——积家(Jaeger-LeCoultre)店铺如今已经成为被本地的折扣化妆品店,而当下的租金已经比2012年巅峰时期下降了40%。

    另一家瑞士手表制造商泰格豪雅(TAG Heuer)8月则关闭了在香港铜锣湾地区的一家店铺,该公司称“租金太高了”。

    而位于香港中环最繁华地区的Coach旗舰店也在今年9月易主,取而代之的是相对廉价的运动品牌阿迪达斯。有消息称阿迪此次拿下这家店铺的租金仅为此前Coach的六成,缩水同样达到了40%之多。

    北京青年报,这片位于香港皇后大道中36号与兴玮大厦地下和1至3楼的物业,总面积有13000平方呎,约合1200平方米。2008年夏季,Coach香港旗舰店在这里开业,当时这家店被Coach内部寄予厚望,力图将这里打造成为Coach全球营业额最高的专卖店之一,其主要原因就是“每年有数以千万计的中国内地旅客来香港旅游。”

    这家店也确实经历过辉煌,这点从其租金变化就可看出:2008年签约时,这里的租金为每月260万港元,租约四年。而到2012年再度续租时,租金则涨到了560万港元,加上外墙广告租金160万港元,共计720万港元,整体租金是当初的将近三倍。即便如此,Coach依然再续约了五年,本轮租期本该到2017年到期。

    有人按此租金算账称,按照每月720万港元的租金计算,即便不计任何材料、人工成本及营销费用,Coach中环店每天需要卖出50个价格为5000港元的手袋方能刚刚抵消租金成本!但事实上,近来内地赴港游客大幅减少,奢侈品店被挤爆的情形也不再出现,这家Coach店面临着收入难以抵挡租金的境遇,最终黯然关门。

    香港店铺的租金恐怕是全世界最高的,甚至超过纽约。据世邦魏理仕香港称,在香港,今年第一季度的店铺租金达到了每平方英尺4334美元,超过了纽约的3617美元。

    地产代理公司Midland Holdings美联集团董事总经理黄子华称,香港铜锣湾、中环等一线核心区域零售租金以往受大陆客驱动每年涨幅高达20%-30%,10年来增幅5至10倍,如今大陆客冷落香港市场,上述区域现时零售租金跌幅已有30%-50%的跌幅。

    “如今的大背景形式严峻,”房地产中介机构第一太平戴维斯(Savills)香港研究部门负责人Simon Smith表示,“最终人们会在大额非必需消费品上花费的更少,手表、珠宝这类商品受到的冲击一度是最大的,不过现在这种冲击已经蔓延到服装和化妆品上。”

    衡量香港奢侈品市场景气程度的手表及珠宝销售,在2010~2013年间翻了一倍,达到年150亿美元,但此后两年便逐渐下滑,在今年前8个月里,销售同比下滑了14%。

    世邦魏理仕(CBRE)香港零售服务执行总监连志豪(Joe Lin)说,香港的整体零售市场与之前不一样了,但他们仍然要支付高昂的租金,他们不得不找到一种维持更高利润的方式,要么通过与业主谈判降低租金,要么在租约到期时不再续租。

    大牌奢侈品风光不再,“寸土寸金”的香港店铺租金神话也被击碎,这正是眼下香港零售业的真实写照。而这二者显然都与内地赴港游客数量的大幅下滑不无关系。

    香港东方表行董事兼秘书林庆麟称,黄金周及今年以来,旗下店铺的销售额同比下跌15%至20%,前景并不乐观。更有零售业界人士形容,这是香港“最糟糕黄金周”。

    香港立法会旅游界议员姚思荣在接受中新社记者采访时表示,从6月开始到9月,每个月访港旅客的人数都在下跌,跌幅维持在4%到7%之间,经济大环境不明朗,港汇偏强,近日有针对内地游客的不愉快事件,及其他国家放宽签证措施等种种因素,都是内地访港游客减少的原因。

    英国金融时报》总结的香港零售业遭遇冲击主要有三个原因:

    • 2012年以来,习近平主席主导的强力反腐措施导致政府、国企的官员对于展示、购买奢侈品心存忌惮,而这些人正是香港奢侈品销售高速增长的动力之一。
    • 中国经济放缓、人民币走弱,港币因与美元挂钩所以相对走强,伤害了大陆居民的购买力,也使货币大幅贬值的国家如日本、韩国、欧洲成为中国消费者更愿意选择的目的地。
    • 香港部分居民不欢迎大陆游客,此前已发生不少游行和冲突事件,导致大陆游客对香港退避三舍。

    反观日本市场在大陆游客心目中低位上升,曾一度撤离日本的奢侈品企业又开始回归日本。日本观光厅数据显示,2015年1-8月,来自大陆的观光客较去年同期增长一倍,达到335万人次,是所有地区中增长率最大的。十一黄金周期间,日本更是成为了中国游客最喜欢的目的地,人数同比翻番。日本观光局预计,黄金周的中国游客数量将超越今年春节的45万人次,消费额可能达到了1125亿日元(约合59.63亿元人民币)。在一些店铺中,游客贡献的销售额占到了40%。  

    有数据显示,在东京银座等地,2014年奢侈品街面专卖店的开店数量创历史最高纪录。如今面对不景气的中国奢侈品市场,全球奢侈品企业都相继在日本开设大型店和对店铺实施大规模改装。比如麦丝玛拉(Max Mara)在9月对主力店铺东京港区青山店进行全面改装;圣罗兰(Saint Laurent)也将在2015年底在东京涩谷开设日本国内的首家专卖店。


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