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叶宝荣:部分二線城市接連出手降溫樓市 未來或更倚重市場化手段

关键词:[经济学家] [投资理财] 浏览:1573 发布日期:2016-09-09 网页收藏

  •      今年上半年以來,相比一線城市,部分二線城市房地産市場的火爆程度也許更值得關注。隨著傳統的“金九銀十”的到來,樓市的熱燙是否還將持續?已經出臺的調控政策會否奏效?未來還會否有其他城市跟進?    

        樓市火熱催生調控出臺 需注重購房者預期

        指針回撥。自2010年起,那一輪被稱為“史上最嚴房地産調控政策”延續至2014年。全國樓市整體告別狂熱,進入了平穩運行的階段,市場觀望情緒濃重,房地産投資明顯下滑。

        2014年4月起,南寧打響了限購“松綁”的第一槍,全國多個城市陸續跟進,完全或部分放開限購政策。2015年,在剛需、改善型需求和樓市去庫存的多重因素下,房地産市場慢慢走出低谷,房價抬頭趨勢漸現。

        進入2016年,全國樓市火熱,“地王”頻現,重點二線城市房價飛漲。目前,南京、蘇州、廈門、合肥、鄭州、武漢等城市房價已經超過上一輪房地産周期高點。

        而更需要關注的是“買房預期”。面對快速上漲的房價,購房者普遍存在焦慮心理,而這種情緒間接助推了房價的上漲。中原地産首席分析師張大偉認為,焦慮情緒會引起購房者“恐慌”,所以房地産調控必須改變預期。

        記者對比發現,多個出臺限購措施的二線城市大多房價漲幅較高漲速較快,作為本輪首個出臺收緊政策的城市廈門,其2016年7月房價環比上漲4.6%,同比漲幅達到39.6%。

        7月9日,廈門出臺信貸收緊政策,並在9月加碼限購政策;8月12日,蘇州通過提高貸款門檻進行限購;合肥和南京運用地價房價監管和提高首付門檻“組合拳”,具體措施包括加大土地供給、嚴控區域樓王、設置房價管控標準等。

        事實上,樓市過熱的端倪從信貸數據中亦可看出。此前亮相的銀行業半年報中,中、農、工、建、交五大行總計投放各類貸款27366.73億元,其中房貸就高達14534.14億元,房貸佔全部貸款的比重已經過半。張大偉認為,本輪收緊調控的城市政策依然以約束信貸與購買資格為主,從力度看,也基本都是屬于漸進加碼。

        未來或趨向“一城一策” 更倚重市場化手段

        中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松曾公開表示,中國的居民杠桿率近年來增長非常快,從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%,2016年這個數字估計會超過43%,達到44%。每一輪房價的上漲,都伴隨著居民杠桿率持續提升。

        新華社早前發表的評論文章中曾明確指出,加杠桿只會導致樓市“虛火”上升,放大樓市“虹吸效應”,資金過度向一二線城市集中,既使得熱點城市房價高位跳漲,也增加了三四線城市去庫存的難度。

        張大偉也指出,政策實際執行的力度低于之前市場預期。雖然直接影響不大,但從心理影響看,這代表了一輪收緊調控的開始。類似廈門、合肥、南京、蘇州這樣價格上漲過高過快的城市,未來去杠桿或將成為主流政策取向。    

        在中央政治局工作會議定調“嚴控資産泡沫”的政策背景下,一係列針對房地産領域的“去杠桿”政策正在密集出現。在多個熱點城市調控“組合拳”中,紛紛出臺了限貸政策。

        未來這些城市調控政策的走向也引起市場各方的關注。張大偉認為,過去全面寬松的房地産調控趨勢已經出現了變化,隨著市場分化,政策也開始明顯的分化,“托底蓋帽”開始出現。未來還有多個城市可能會升級調控政策,不僅僅是分城施策,更多的將會升級到“一城一策”。

        全國房地産商會聯盟主席顧雲昌接受記者採訪時認為,由于分化情況的出現,個別房價漲幅過快過高的城市可能還會出臺收緊政策,但是大部分城市還是處于“去庫存”的狀態。

        顧雲昌表示,目前房地産發展的主要責任已經落到地方政府,由各地政府根據當地情況出臺相關政策。他認為,房地産調控要注重供需兩端同時發力,其中供給側包括控制土地供應量和供應節奏。

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