董藩:致董藩:你错了,预售制度下购房者权益得不到保护

关键词:[经济学家] 浏览:2814 发布日期:2016-01-20 网页收藏

  • 董藩:青年经济学家、房地产专家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师,兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员、北京房地产学会副会长、北京市政协委员及清华、北大、浙大、上海交大、中山大学、厦大、重庆大学等多所大学总裁班兼职教授。

      董藩的微博:有37万粉丝。

      董藩的公众微信:藩丝财智厅篇篇都是数万阅读量,经常出现10万加。

      我很敬佩董老师,董老师的文章我也经常看,但7月10日,董老师关于预售制度的一篇文章,我看完却是很不认同,并有不同意见,特独立成稿,欢迎指正。

      董老师的《给某些官员与经济学家上一课——预售是一项伟大的发明》部分观点摘如下:

      我必须明确地告诉大家,预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说,是中国特色的“坑害买房者”的方式,而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。

      现在在大中城市,由于城市化速度加快、家庭裂变、生活方式演化等各种原因,总体上房地产处于供不应求状态,如果不是通过预售分配购买机会,而是取消预售,必然增加幕后交易,导致寻租和腐败交易。

      当房价涨幅远超过贷款利率的时候,毫无疑问,预售通常是购买者规避价格上涨风险的重要举措,通过预售锁定价格通常要比买现房节省很多资金。中国房地产业的高速成长还远没有结束,只要社会基本制度不变,尽管有波动的可能,但从长期看今后房价还将呈现明显的上涨趋势。如果可以预买,所有理性者都会预先锁定一套房产,早买有选择的余地,也节省开支。

      预售可检验前期的投资设想特别是规划、设计是否符合市场需要,以留下调整的时间和空间。

      这么多年来,是预售帮助行业提高了供应、压低了房价,而绝对不是提高了房价,坑害了大家,否则外国也不会有预售制度。有人说预售作为一种融资方式,归根结底是财富流通,并不是增加财富。这种认识是完全错误的。

      预付房的购房者倒霉的情况,这主要与调控导致预期不稳定,决策风险增大有关。否则开发商至少已经投入了占比很高的土地款,即使房价下跌两三成,他也没必要跑路。再说跑路的事情很多,不限于开发领域。

      预售制是不可能取消的,取消的话会引起系列反应,整个开发、供应能力下降三分之二,供求关系大变,把中国经济拖垮,毁掉中国。因为取消预售,短期内会导致大量开发商缩减投资规模甚至退出开发领域,一些楼盘烂尾,经济纠纷剧增;长期看必然因为开发能力的下降导致房价暴涨,无法控制,百姓受苦。

      关于房产预售制度,郑州楼市的观点如下:

      1、中国目前的预售制度不是要取消,是必须要改革!

      2、中国目前的预售制度对购房者一方来说严重不公平!

      3、中国目前的预售制度是让不良开发商苟且偷生、蒙混过关的保护伞!

      4、中国目前的预售制度是让好的开发商、好的产品难以光大的重要障碍!

      5、中国目前的预售制度不改革,交房维权事项将变成为常态!愈演愈烈!

      6、中国目前的预售制度基本上站在购房者的对立面而设定的!完全不能保护购房者权益!

      1

      目前售楼部第一大忽悠:

      90%以上楼盘都是宣传人车分流,但90%以上楼盘又都规划的有地上车位!如果不按公示的规划来划车位是违法,如果按规划的公示来划车位就是欺骗购房者和虚假宣传!

      2

      目前售楼部第二大忽悠:

      全部在售写字楼都是宣传5A甲级写字楼,而对于5A和甲级至今其实也没有一个明确的标准来介定,但基本上,对于写字楼来说,物业服务、招商管理是写字楼的第二次生命,全部出售没有自持的写字楼产品基本上未来都不会太理想,还在出售写字楼车位的基本也是在拿5A甲级扇自己的脸,加钱转售写字楼物业服务的开发商更是扯蛋!

      为什么?因为守法成本太大,违法成本太低,大家都说自己是人车分流,卖的哗哗的,我如果说不是,我就卖不动,我傻啊?反正说了也都不用负责任,吹呗。

      预售对于开发商一方的好处:

      1、提前融资、解决资金问题,这就帮助政府搞活了市场

      2、提前了解市场和客户,及时调整产品思路

      预售对于购房者一方的好处:

      1、提前锁定了价格,不必担心价格上涨(可万一下跌了呢?)

      2、提前实现了有房梦,可以拿着合同搞定岳母,先娶媳妇了。

      预售制度对于开发商一方的坏处:

      貌似是没有,除了因房价上涨,现房价格会高于期房之外。

      预售制度对于购房者一方来说就是连环套:

      1、首先购房合同的签订对于购房者一方来说就显失公平,不让看、也不让改、只是催着让签,不签合同定金也不给退,只能天真的签订,而合同中对于开发商交房标准一项的约束极其宽泛。

      2、签了合同,合同中约定一般一个月内就要让办好按揭贷款,于是在开始还按揭贷款约2年后交房,通常还是被银行忽悠着办的是等额本息还款方式,这两年银行的还款额中一大多半都是利息。

      3、然后,你也交了维修基金、印花税、契税、代办费等一堆其它钱。

      4、好,交房了,发现很多事项和事先说的不一样,电梯下坠、人车未分流、水是临时水、电是临时电、燃气还没通、断桥铝门窗成了塑钢、大堂说好的装修的还是白墙、开发商延期交房、物业公司也换了、门口的路还没修、说好的贴磁砖怎么成了涂料、我的楼边怎么是一个垃圾站、我的楼下怎么有一个变电设备、楼下商场和我的楼挨的太近了、说好的绿地怎么又在盖房子、说好的学校怎么还没有建、说好的划片怎么学校说不让上、西奥电梯算不算合同上说的品牌电梯,等等,你一肚子的糟心,你不想要了,你想退。

      4、你想退房?怎么退?100个想退的,能成功退1个就不错了。。。这1个还得是有关系或有能耐的!这1个退的还要自己承担房款10%左右的损失,都是什么损失?下面慢慢说。

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