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宏皓:金融学家宏皓:2016年下半年房地产走向趋势分析

关键词:[投融资] 浏览:1684 发布日期:2016-07-07 网页收藏

  • 回顾2016年的上半年,全国房地产市场可谓是从头“红”到尾。先是春节过后一线城市房价领涨全国楼市,随后二线城市房价奋起直追,并接连出现新“地王”。

    据综合数据统计,2016年上半年一线城市土地出让金合计1461.75亿元,同比下调了17.3%,而二线城市合计成交金额为6139.12亿元,同比涨幅高达56%。其中,以苏州(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、合肥(楼盘)为代表的二线城市土地出让金排名更是居于全国前几位。

    2016年上半年,13个重点城市住宅类项目共计开盘1157次,推出房源近21万套,去化率均值为74%。63.7%的楼盘主要针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型,26%的项目主要面向中高端改善型需求,10.3%的项目推出不限购的商住产品,主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者,刚需类项目平均去化率超七成。

    2016年上半年,全国商品房均价同比上涨13.1%。而根据相关机构公布的6月份全国百城房地产价格指数,2016年6月,全国100城市(新建)住宅平均价格为每平方米11816元,环比上涨1.32%,涨幅较上月收窄0.38个百分点。

    2016年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大,3月环比涨幅突破1%,5月同比涨幅突破10%。根据调查数据显示,2016年以来,百城住宅均价环比持续上涨,上半年累计上涨7.61%。其中,一季度累计上涨2.94%,3月环比涨幅达到历史最高点,为1.90%;二季度保持较高涨幅,累计上涨4.54%。同比来看,自2015年8月百城住宅价格同比止跌转涨以来连续11个月上涨,且涨幅持续扩大,今年5月涨幅突破10%,6月涨幅继续扩大,至11.18%。

    2016年上半年,各级城市住宅价格均累计上涨,二季度城市分化趋势放缓。具体来看,一线城市上半年累计上涨12.79%,涨幅较去年同期扩大7.62个百分点;二线城市累计上涨5.33%,其中苏州、南京累计涨幅超过20%;三线城市累计上涨4.27%,其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%,居全国前列。二季度分化趋势明显放缓,一线城市涨幅收窄,二三线涨幅均扩大,尤其是二线城市涨幅扩大显著。

    受热点一二线城市带动,其周边城市价格涨幅也不断扩大。一线城市在2015下半年持续宽松的货币政策影响下率先掀起涨价潮,深圳、上海涨幅尤为明显,今年一季度延续上涨态势,且保持较高涨幅,这种趋势逐渐蔓延到东莞、惠州等周边城市及南京、苏州等热点二线城市;3月以来为稳定房价,深圳、上海、苏州、惠州等城市相继出台收紧政策,且初见成效,二季度这类城市房价涨幅已明显放缓;5月厦门、合肥涨幅仍显著;6月在严控房价过快上涨的政策影响下,热点城市涨幅均有所缓和。

    总得来讲,2016年上半年,政策宽松趋稳,各类需求集中释放推动市场整体高位运行,代表城市商品住宅月均成交创历史同期最高水平。百城价格上半年累计上涨7.61%,核心一二线及周边城市轮番领涨。量价高位推动下,品牌房企业绩大增,同时大型房企资源整合加剧,对热点城市土地市场投资态度积极,造成地价短期急剧攀升,其中南京、苏州等城市地价涨幅尤为显著。

    展望下半年,不同城市价格走势持续分化。一线城市中,北京、上海涨幅趋缓;深圳近两月二手房价格已转为下跌,未来也将影响到新房市场预期。南京、苏州等强二线城市上半年房价过快上涨,价格水平已在一定程度上超出购买力,且市场杠杆率较高,价格变化对信贷政策敏感度高,政策收紧下可能出现价格调整;东莞、惠州、廊坊等一线周边城市受大城市需求辐射影响,未来发展预期乐观,房价上涨动力仍然较足。而二线城市中的成都、重庆楼市供应充足,房价上涨动力相对较弱。

    2016年是中国有史以来地王出现最密集的年份,以“高总价、高单价、高溢价率”为代表的三高地块普遍出现在一、二线城市中,并持续刺激该地区房地产市场。就目前来看,地价超过房价已经从一线城市逐步蔓延到二线城市。是以到了2016年6月,土拍热度依然不减,月内共拍出26块“地王”,数量超过5月份再攀新高。宏皓教授表示,“地王”频出的原因一方面是由于开发商“兜里有钱”,在市场成交持续向好,货币政策整体趋宽之下,大多数开发商现金流、净负债率都得到了极大改观;另一方面,2015年以来热点城市房价持续上涨,推高了市场的价格预期。但最重要的原因,还是因为行业规模见顶,但集中度却在不断提升,行业整合也在不断提速,加剧了企业对于规模诉求的危机感,导致优质土地资源的争夺明显加剧。“地王”的涌现意味着高昂的土地成本最终将传导到消费者端。

    而针对频频出现的“地王”现象,6月24日,合肥市人民政府办公厅正式下发《合肥市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》,通知从几个方面对合肥楼市进行了调控。其中包括增加土地供应和住房供应、实行土地供应“并联”拍卖、执行差别化住房信贷政策等等。合肥市的楼市新政从供需两端同时发力,对于二套房的首付比例最低提高至四成,最高提至六成,且停止提供公积金贷款;并且规定,20亿以内土地款须1个月付清。数据显示,5月份,合肥的房价均价达到11503元/平方米,房价已经超过武汉,成为中西部地区房价最贵的城市。在增速方面,5月房价同比增长了47.69%,仅次于深圳,位居全国第二。此次信贷政策的收紧,在很大程度上为楼市降温。

    展望下半年,随着之前热点城市市场需求的释放,预计品牌房企业绩增长速度将有所放缓,但销售规模仍将处于较高水平。在拿地布局方面,由于当前行业整合压力较大,集中度将持续提高,拥有更多土地储备的房企将在未来整合竞争格局中掌握更多话语权,因此品牌房企在一、二线城市土地市场的竞争将仍然激烈。

    近日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中发布了《中国住房发展(2016中期)报告》(以下称《报告》)。《报告》建议,一线城市和部分热点二线城市需要增加供给,在商改住的基础上,实施工改住,调整工业用地的功能。总结和推广苏州等地经验,实行房价涨停板制度和土地拍卖熔断制。同时,抓住目前机会,在一线城市和热点二线城市开征房产税。

    上述《报告》认为,严格控制特大城市人口与规模,采取限制大城市的土地供应和住房供给,只会造成了房地产的严重分化和空间结构的失衡。因为三四线城市有大量的土地供应和住房供给,但是很难吸引更多的人口。

    因此要解决房地产分化,特别是一线城市房价暴涨的问题,需要加大一二线城市和城市群内中小城市的土地和住房供应,带动住房投资增长。对于三四线城市应该限制土地供应和住房供给,将库存逐步消化。

    宏皓教授表示,房地产税迄今已经试点征收了5年多,但是操作难度很大,有的地区税收成本甚至和税收收入相当,另外一个地区征收房地产税,使得人才向周边地区转移。适时推出房产税非常有必要。

    宏皓教授是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作,帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人,是讲授房地产企业转型发展第一人,是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授,也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。

    宏皓教授受邀给很多大中型的央企、国企性质的房地产企业讲转型升级的课程,很多房企过去两年都是高价拍地,目前没有现金流开工,宏皓教授除了教给他们如何解决当下的融资困境,创新的融资方法如何落地,也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度,通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。曾多次为房地产企业进行授课,例如:

    2015年3月27日金融学家宏皓给新希望房地产公司讲授《房地产企业融资方法与投融资管理》、2015年9月11日金融学家宏皓给北科建集团讲授《宏观经济形势分析与房地产行业转型升级》等等。

    2016年6月3日,著名金融学家宏皓给民生银行总行讲授《投资银行业务操作实务》,课程中详细讲述了国内外优秀投资银行的操作案例,以及结合民生银行目前的投行业务,提出了创新的建设意见,投行业务权威专家宏皓深受学员的一致好评。





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