宏皓网站_宏皓博客

宏皓 认证讲师
总裁班、EMBA开班第一节课王牌主讲人、民间金融转型升级第一人、银行金融创新国内
http://honghao.jiangshi.org收藏讲师购买讲师服务

宏皓:宏皓:商业地产的“关闭潮“才刚刚开始

关键词:[投融资] 浏览:1838 发布日期:2016-07-08 网页收藏

  • 商业地产一个曾经房地产开发的宠儿,凭借着大型商业综合体的领先优势,与房地产开发形成有效配套,统一规划,有机的将开发商、经营商、业主、消费者连城了最有效的产业生态圈,在这个生态圈内通过优势互补让房地产瞬间具备了高额的回报空间。

    资金可以迅速回笼,利润却不断翻倍,这让起步虽慢却汇报丰厚的商业地产成为大部分房地产开发企业的明星。当然,商业地产的繁荣也带动了房价的高升,抬高了周围住宅地产的价格。各地政府更是以此作为打造新城市中心,提升城市配套服务水平的有效工具,乐此不疲的配合房地产商的行动。

    但是在互联网时代,这一切都在改变,当网络消费变得简单快捷,商业地产的危险已然来临,客流量不断下降的问题在各地的商业地产都有体现。商业项目经营不善关门倒闭的案例日渐增多,监管部门针对商业地产的政策时有调整。日前,工商银行上调个人商业住房贷款的首付比例,也被解读为金融机构已经提前感知到商业地产泡沫的风险。

    近日,北京海淀区海龙电子城几个大门外都张贴着一则《通知》。《通知》称,为积极响应国家“大众创业、万众创新”的号召,加快中关村西区电子卖场转型升级,打造海龙大厦“智能硬件创新中心”。海龙电子城将停止营业。7月7日,有17年经营历史的中关村海龙电子城正式停止对外营业。近几年来,百货商场关店倒闭的现象越来越普遍。万达、百盛、天虹等国内主要的百货公司,都宣布了关闭旗下部分亏损门店。2015年商业地产行业最为突出的八大现象,其中排在第一和第二的均是关于商场关店现象,分别是“主力店上演关店潮”和“奢侈品关店降价求生”。

    关店梦魇也在持续笼罩着华堂商场,华堂商场大兴店已于7月1日闭店,结束这家11年老店后华堂商场在京门店数量将仅剩4家。未跟进市场做出改变,让北京华堂商场在2008年之后的经营里饱受业绩下行之苦,近两年北京区域不断释放负面信号。惟一有上行走势的华堂商场食品馆也可能因所在物业易主面临变数。

    《2016年第一季度百货上市公司营收排行榜》数据显示,2016年一季度45家百货上市企业营收达1007.89亿元;净利润达29.81亿元。据统计,45家企业中有38家企业营收出现下滑,占84.4%。其中,津劝业营收下滑最为严重,下降39.21%。秋林集团增幅最大,为65.78%。在营收排行前十的企业中,欧亚集团是唯一个营收增长的企业,但增幅较低,为3.13%。

    而在净利润方面,百联股份2016第一季度以4.06亿元位居榜单首位,但其净利润较上年相比,下滑五成。重庆百货、鄂武商A分别为3.19亿元、2.56亿元位列净利排行的第二、三位。虽然,百联股份的营收、净利润均位于榜单首位,但其营收和净利润较上年均有所下降,这也预示百货业依旧难过业绩下滑的困境。

    另外,在统计的45家企业中,有34家企业出现净利下降,占76%以上。其中,新疆友好集团跌幅最大,为94.94%。与之形成鲜明对比的是,昆百大A营收虽然下降7%,但其净利润却增长了5倍多。在净利润排行前十的企业中,只有小商品城、天虹商场、秋林集团三家企业出现净利增长,且增幅较大。面对互联网冲击及实体店租金,人员承压,传统百货行业仍在艰难中前行。

    统百货不仅面临着经济增长减速、渠道竞争加剧、零售模式变革、经营成本上涨等问题,现有商场的硬件条件和经营模式也在一定程度上制约了百货在新的商业环境下的进一步发展。

    不得不承认,传统百货业正经历着“寒冬”时期。其实,早在2012年,就有报告称,传统商场内人流量开始了负增长,成为相对不被看好的产业。中国零售业似乎已进入一个转折的发展时期,面临着多重压力、多方冲击。

    这些现象不仅发生在三四线城市,在一线城市也很常见。上海淮海路的老牌传统百货商店“太平洋百货“也同样不能幸免。太平洋百货平日里一层顾客不超过10人。太平洋百货方面表示,正在不断借鉴购物中心业态,积极转型自救,通过增设餐饮区域,提高餐饮比例,或引入儿童教育及娱乐等商户来聚集人气。上海百货业近年一直摆脱不了衰落的命运。仅淮海路商业街就经历了多家知名百货商场的歇业或调整,包括二百永新、华亭伊势丹、连卡佛、第一百货淮海店等。

    像这些传统百货商店是大量倒闭商场的一个缩影。市场对于商场关店现象早已见怪不怪。大家多把造成这一现象的主要原因归结为“宏观经济疲弱”、“电商冲击”等。但事实上,这只是原因之一,甚至不是最主要的原因。商业地产面临的主要困境在于其本身的供需矛盾突出。

    相比于住宅,商业地产整体库存高企、去化周期长、泡沫更大是显而易见的。从统计数据看,2015年全国住宅、办公楼和商业用房这三类物业的待售面积(即库存)分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米,根据过去5年的销售测算,这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说,办公、商业用房去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍,两者的去化压力远大于住宅。

    在库存高企的情况下,商业地产的新增供给还在持续增加。仲量联行数据显示,在去年全国30个大中城市中,有近1300万平方米零售项目入市,预计今年有1800万平方米的零售物业开业,同比增长38.5%。

    值得注意的是,除了一线城市外,二三四线城市尽管资源以及商业氛围远比不上一线城市,但是,但是商业项目的供给同样充裕。据相关数据统计,去年的新落成零售项目中超过七成在二线城市。大多数二线城市整体空置率在15%以上,另外部分地区虽然空置率不高,但是租金也很低。

    所以,商业地产泡沫破灭的风险是存在的,尤其是一些专业市场的商业地产项目,很容易出现跑路、资金链断裂等风险。从区域上看,大城市周边的三四线城市商业地产泡沫会更严重,风险更大。类似北京周边的燕郊和廊坊,上海周边的昆山、太仓等,此类区域的商业地产项目偏多。

    目前商业地产行业总体困难,业界普遍把问题归结于电商,应对总体也处于被动式,被电商左右,只是在“互联网+”上做文章。现在觉醒过来之后,业界开始找到了新的方向,以商业为主导而不是互联网为主导,积极向“商业+”方向探索。

    现在去商场,都会出现这样的局面:逛的人多,买的人少;这种情况算是好一点的,至少有人气,然而更多的是出现营业员比顾客多的“窘态”。同时,百货商店还不得不面临人工、租金成本的大幅攀升,经营压力可想而知,转型综合服务体成为不少百货公司的转型方向。

    这种集合购物、娱乐、休闲等多种功能于一体的商业形态,其主要特色就是购物功能的缩小,而娱乐休闲等体验性服务功能占据大量经营面积,在消费者消费习惯发生巨大改变后,购物中心正好满足消费者“一站式”需求。

    另外,宏皓教授建议,后续商业地产要不断创新,加入类似3D、VR等新元素,和商业及零售业务进行结合,从而增强体验感和产品的市场认可程度。这是盘活商业地产和商业资源的重要渠道。不过,现在看来,这些都并不是解决目前商业地产所处困境的根本之道,泡沫破灭风险需要警惕。

    而地方政府也应减缓推地冲动,提早规划、加快基础设施和公共设施的建设,尽快改善新中央商务区的工作和居住环境。新中央商务区的土地供应合理性与基础建设的及时性相结合,将有利于商业的健康发展。从长期及可持续的角度来讲,地方政府也定将从中获益。

    宏皓教授表示,政府应严控城市开发建设强度,对新增建设用地供应实行“硬约束”。更多从促进产业结构优化和城市功能完善的角度来调整土地利用结构,进一步结合国际及国内经济发展态势、产业最新动向、人口集聚速度规模等因素,进行商业地产的规划和开发建设,适时控制其速度、节奏,防止商业地产“一枝独秀”、“过度超前”。科学发展商业地产的根本在于结合经济转型、产业转移、人口迁移等多种因素,合理把握商业地产开发节奏,实现与现代服务业更好协同发展。

    宏皓教授是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作,帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人,是讲授房地产企业转型发展第一人,是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授,也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。

    宏皓教授受邀给很多大中型的央企、国企性质的房地产企业讲转型升级的课程,很多房企过去两年都是高价拍地,目前没有现金流开工,宏皓教授除了教给他们如何解决当下的融资困境,创新的融资方法如何落地,也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度,通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。针对目前商业地产的困境,宏皓教授曾多次进行调研,也为房地产商提出多项可行的实施方案。宏皓教授曾多次为房地产企业进行授课,例如:

    2014年11月9日金融学家宏皓给清华大学房地产总裁班讲授《互联网思维重塑房地产商业模式》、2015年3月27日金融学家宏皓给新希望房地产公司讲授《房地产企业融资方法与投融资管理》、2015年9月11日金融学家宏皓给北科建集团讲授《宏观经济形势分析与房地产行业转型升级》等等。



企业会员在线交易流程