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宏皓:金融学家宏皓:房地产行业将迎来大变局

关键词:[投融资] 浏览:1541 发布日期:2016-08-01 网页收藏

  • 一二线城市地王频现,继上海日前88亿元拍出总价地王,昨日武汉又诞“三地王”。其中,汉阳滨江大道拦江路住宅商服用地被碧桂园以25.31亿元摘下,以楼面价突破每平方米二万元至20017元,成为武汉新地王。有统计显示,仅今年上半年,全国50个主要城市已诞219个地王。单宗地价超过10亿元的205宗高价“地王”,二线城市取代一线城市成了“地王”主战场。其中,144宗溢价率超过50%的单宗地块,约是去年同期的8.5倍;92宗溢价率超过100%的单宗地块,约是去年同期的45倍。昨日武汉八地出让,虽出现一宅地流拍,但仍拍出三个“地王”,出让七地共带来77.15亿元土地出让金。

    据悉,针对地王频出的现象,监管部门又再出招。在中国证监会周一的保荐机构专题培训会议纪要里,披露了规范企业再融资资金的用途。证监会官员指出,企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款,并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

    宏皓教授认为,禁止房企通过再融资的途径拿地,这些要求符合近期对稳定资产价格的要求,是抑制地王和地价的一种方式。这肯定会提高房地产企业的拿地成本。监管部门对房地产企业的再融资一向有较严格的限制,房企主要通过其他方式来融资,但监管部门的指导意见无疑使房企的再融资渠道收得更紧。

    日前举行的政治局会议罕有提出要抑制资产泡沫,已被市场解读为剑指房地产。整个社会房价越来越高,如果资产泡沫破灭,可能会出现金融风险。中央政治局会议提出抑制资产泡沫,各个职能部门的政策正从多角度着手,上半年高歌猛进、地王频出的房地产行业,则不可避免地进入了政策紧缩期。此次政策收紧是继上海、深圳、南京等地房地产调控政策收紧后的又一记重拳,对于依赖融资买地的房企来说,影响巨大;而对于地王频出的土地市场,更是一种警示。

    据了解,再融资募集的资金,上市公司应按照实际用途披露,不得通过补充流动资金或偿还银行贷款,变相将募集资金用于其他用途。再融资包括增发、配股以及可转换债券,主要是指股权融资。对于上市房企而言,通过公开发行和非公开发行进行再融资的渠道被收紧,房企想从资本市场低成本“补血”变得困难。

    这样的限制,或是各方利益协调的结果。从供给侧改革的角度看,本应继续放宽再融资。但由于持续宽松政策下高杠杆增多,很多房企大规模融资,同时盲目拿地王,这都是此前中央提及的“资产泡沫”的表现。从这个角度看,政策收紧也是为了防范金融风险,尤其是防止地产行业泡沫的出现。

    7月8日,南京集中出让8幅地块,其中竟然有7幅地块因触及最高限价上限而遭“熔断”流拍,而且竞拍现场还出现了开发商集体鼓掌、起哄等不严肃场面,令政府很是尴尬和恼火。7月28日,南京市国土资源局网站挂出公告,称经南京市人民政府批准,南京市国有建设用地使用权公开出让公告中的8幅地块因出让方式及条件调整终止出让,具体出让时间和出让条件另行发布公告。这8幅地块原计划的出让时间是8月5日,此次政府突然暂停出让,背后的深层次原因开发商们一致认为是上一次拍地惹的祸。

    目前江苏省13个地级市仅南京一市未采取网络拍卖模式,且传省政府有要求,今年年底全省均要实现土地拍卖网络化。土拍由现场竞价改为网拍后,或大大降低开发商竞买时的一些主观情绪,减少拍地时开发商的亢奋,给竞拍降降温。据悉,除了竞拍方式的改变,政府部门可能还会更改一些出让条件,比如调高原有的起拍价,竞保障房面积等。从这8幅地块的情况看,3幅为纯宅地,5幅为商住用地,均位于南京市区周边或热点板块,地块较为优质,起拍价格普遍比开发商预期的要低,如果按原计划拿出来竞拍,很可能再次触发大面积熔断。在这种情况下,政府只能紧急叫停,防止再出现上次集体熔断的轰动场面。

    此前土地市场比较热,采取了熔断机制后又出现了很多无效的交易,所以此次设计网上交易的机制,其实是做了多方面权衡的。一方面是希望地块能够按照出让计划有序推向市场,另一方面是希望此类地块后续能够较好地抑制价格,即让房企理性竞价。相对来说网上交易能够让房企有更充足的时间来报价,同时也能够规避传统土拍市场上纷纷举牌的相对鲁莽做法。此次房企再融资收紧,也将在一定程度上起到作用。

    其实,早在2010年,证监会通过其官方网站发布了“暂停房企重组申请”,这让国内上市房企在内地资本市场的再融资大门全部关闭。但到了2013年,房企再融资悄然开闸,十几家房企公布了再融资计划。进入2016年,在资本市场持续“外紧内松”的背景下,房企内地融资规模持续扩大,海外融资则持续缩水。对于上市房企而言,股权再融资成本低,风险小,有利于规模化发展和公司治理结构的改善,逐渐成为了房企融资的重要渠道之一。

    根据统计数据,2016年上半年共有34家A股上市房企发布增发预案,融资总额达2271亿元,比去年同期增长41.9%。同时,共有19家房企增发预案成功实施,募资总额达687亿元,而在2015年上半年这个数字不过185亿元,相比去年,今年上半年的增发数量和规模都呈现出大幅上涨的态势。

    从房企定向增发的主要用途来看,多数房企定增用于项目开发及偿还借款。宏皓教授表示,再融资收紧,对于房企尤其是那些希望下半年大规模扩张的房企来说,是一个利空消息。另外,这也可能会使部分房企降低姿态,加快推盘来回笼资金。土地市场在经历上半年的疯狂之后,下半年降温是大概率,特别是上半年“地王”频出的情况不会再出现;此外,考虑到上半年房价上涨的情况,下半年货币政策出现明显放松的可能性仍然比较小。

    最近,像天津松江等多家上市房企已调整了定增方案,从最高募27亿元募资降为20亿元,但除了减少募投项目及金额之外,偿还银行借款及有息负债仍为5亿元。

    今年一季度末,天津松江的资产负债率达到88.41%,创历史新高,同比增加5.5个百分点。今年以来,已公告定增及配套融资预案但暂未被审核通过的重点上市房企如中粮地产、中洲控股。中粮地产拟定增募资50亿元,其中须偿还银行贷款10.26亿元,而中洲控股涉及定增总额55亿元,其中须偿还金融机构借款15亿元。

    如果证监会明确表态房企再融资只能用于项目建设,估计一些房企可能会继续调整方案,毕竟房企降低负债率的意愿更强一些,如果调整后能顺利通过也不错。当前,在沪深交易所发债融资相对宽松,对大型房企影响不是特别大。

    近期,房地产市场并不安宁,状况频出,政策频出。宏皓教授是中国讲房地产课程最具落地性的地产转型升级唯一实战专家。讲房地产最好的老师,必须亲自做过房地产企业的资本运作与融资,熟悉房地产行业的发展模式,会运用金融创新的方式帮助房地产企业转型升级,拓宽融资渠道,必须了解资本市场,能够运用资本运作在资本市场提升房地产上市公司的资本活跃度。要有代表性学术著作,对银行的金融创新业务也要深入研究。

    可目前在中国讲资本运作和融资的课程的老师基本都只具备上述一个条件,很多老师连资本市场发展现状和趋势都不了解,只知道基本的资本运作和融资简单的方法,根本帮助不了房地产企业彻底摆脱发展的瓶颈。因此,必须多管齐下,尤其要帮助房地产企业搭建投融资平台,建立金融安全防范体系,才能给房地产企业规避投融资风险,彻底解决长远发展的难题。这就需要房地产转型升级第一人金融学家宏皓教授来帮助房地产企业在全方位突破发展瓶颈。

    宏皓教授的核心课程包括:《房地产行业趋势分析与融资策略及资本运作》、《房地产发展趋势和转型升级》、而《房地产发展趋势及投融资管理与银行金融创新》这门课程体现了金融学家宏皓长期的研究方向,课程内容包含了房地产结合宏观经济下今后的发展趋势、企业的资本运作、当前的资本市场、融资方法、投融资管理、银行的转型升级、如何控制房地产行业的风险、银行的金融创新手段应用、银行今后的发展方向、银行与房地产企业如何合作才能共赢等适时的热门学习课题。

                   


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