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宏皓:金融学家宏皓:楼市去库存需精准发力

关键词:[投融资] 浏览:1520 发布日期:2016-08-01 网页收藏

  • 近日,据国家统计局公布6月70个大中城市,房价涨势继续收窄,环比上涨城市个数继续减少,涨幅继续收窄。一线城市涨幅走高,二、三线城市环比涨幅持续收窄,二线热门城市中合肥厦门南京继续领跑。同时,国土部对105个主要城市二季度地价监测显示,全国地价平均为3715元/平方米,其中住宅地价5662元/平方米,同比增长5.73%,环比增幅1.95%;一线城市地价涨势有所放缓,但就住宅地价而言,环比增速仍超过3%,处于快速上升状态,上海的增速高达6.87%。同比增17.35%。

    二线城市前期楼市的快速上涨对土地市场的拉动效应显化。厦门、南京、合肥三市的住宅地价环比增速依次处于全国高值城市的前三位,同比增速在全国亦处于最高的前十城市之中;其中厦门环比和同比涨幅分别为12.9%和20.07%。

    中国6月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)中:

    环比价格上涨55个(前值60个),下跌10个(前值4个),持平5个(前值6个)。

    同比价格上涨57个(前值50个),下跌12个(前值18个),持平1个(前值2个)。

    环比价格变动中,最高涨幅为4.9%(合肥),最低为下降0.5%(锦州)。

    同比价格变动中,最高涨幅为47.4%(深圳),最低为下降3.5%(锦州)。

    一线城市新建商品住宅:

    北京6月新建商品住宅价格环比+2.3%(前值+2.4%),同比+22.3%(前值+21.4%)。

    上海6月新建商品住宅价格环比+2.4%(前值+2.3%),同比+33.7%(前值+33.8%)。

    广州6月新建商品住宅价格环比+1.8%(前值+2.7%),同比+19.4%(前值+19.0%)。

    深圳6月新建商品住宅价格环比+2.6%(前值+0.5),同比+47.4%(前值+54%)。

    二线城市新建住宅:

    合肥6月新建商品房价格环比涨4.9%(前值为5.1%),同比涨29.1%(前值为23.3%)。

    厦门6月新建商品房价格环比涨4.7%(前值为5.5%),同比涨34.0%(前值为28.3%)。

    南京6月新建商品房价格环比涨4.0%(前值为4.1%),同比涨31.5%(前值为27.1%)。

    由此可以总计出,环比上涨城市个数继续减少,涨幅继续收窄。发布的数据显示,6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个,分别比上月减少5个和1个;下降的城市分别有10个和14个,分别比上月增加6个和1个。新建商品住宅价格环比上涨的55个城市里,有33个城市的涨幅比上月收窄;最高涨幅为4.9%,低于上月0.6个百分点。二手住宅价格环比上涨的48个城市里,有21个城市的涨幅比上月收窄;最高涨幅为4.3%,低于上月2.0个百分点。环比涨幅总体继续收窄。据测算,6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%,分别比上月收窄0.1和0.2个百分点。分城看,一线城市环比涨幅比上月略有扩大,二、三线城市环比涨幅持续收窄。

    其次,同比上涨城市个数继续增加,但涨势有所放缓。6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有57个和52个,分别比上月增加7个和2个。同比总体继续上涨,但涨势有所放缓。据测算,6月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均涨幅只比上月扩大0.5个百分点,而5月份扩大了1.2个百分点;二手住宅价格同比综合平均涨幅与上月相同,而5月份扩大了0.4个百分点。分城看,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均继续收窄,二、三线城市同比平均涨幅仍在扩大。

    房价增速虽有所降低,但房地产市场“冷热不均”的局面并未有明显改变。宏皓教授指出,当前,我国房地产市场依旧分化严重,一线城市和部分二线城市房价成为房价上涨的“主力军”,特别是今年上半年,部分热点二线城市的上涨势头更是抢了一线城市的“风头”。

    3月份以来,合肥、厦门这两个城市超越并取代深圳、上海,其房价环比涨幅稳稳“站住”全国70个大中城市的前两名,而6月份环比涨幅排在第三位的南京,其房价更是实现了连续16个月上涨。

    相比之下,三、四线城市房价则上涨较慢,不少城市房价还出现了负增长。根据统计局数据,6月份,银川、乌鲁木齐、包头等城市的新房价格环比涨幅均为负。

    对此,宏皓教授指出市场分化不仅仅是不同层级城市之间的分化,而且表现为一线城市也出现了分化,北上广深这四个一线城市,在之前历次的房价上涨过程中,涨幅都是居前而且差别很小,但是去年深圳的涨幅远远超过了北京、上海,这是从来没有出现过的现象。

    我国楼市分化已经持续了很长一段时间,分化的局面趋于复杂。房地产市场结构性问题正表现得越来越突出,一、二线城市容易吸引投资与住房需求,三、四线城市则困难重重。那么,要解决这些长期积累的问题,则不能操之过急,要做好长期消化的准备,这也意味着,楼市分化的局面可能还会再持续一段时间。

    针对楼市的持续分化,需要紧抓去库存这一房地产市场调控的主基调。上半年,我国已经在这方面取得了一定成绩。根据统计局数据,3月份以来,商品房待售面积连续4个月减少,6月末商品房待售面积比3月末减少了2100万平方米。去库存的有效推进为楼市分化问题提供了解决之道,上半年库存的持续下降既有一、二线城市的贡献,也与三、四线城市去库存的持续推进密切相关。但是,由于三、四线城市库存量很大,短期内完全消化这些库存仍比较困难。

    中国指数研究院的报告显示,一、二线城市商品住宅库存压力已基本释放,三、四线库存仍相对较高。根据重点城市可售面积及出清周期数据,一、二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内,而多数三、四线城市去化时间仍超过15个月,如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。

    下半年,针对市场分化的情况,应更加注重分类施策、因城施策,促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,加大住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨;对三、四线等商品房库存较大的城市,要根据当地市场情况,积极采取有效措施,化解房地产库存。

    当前,不少地方已经开始根据本地情况采取精准去库存的措施。浙江省制定方案为农民进城购房创造条件,将全面取消县(市)购房落户条件限制,放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求;湖南省郴州市则采取推进棚改货币化安置、组织外地购房团来郴州看房购房等措施,并力争在2016年至2018年消化商品房库存面积500万平方米。

    宏皓教授表示,房地产去库存,需从宏观、中观、微观等角度精准发力施策,为此他开出了四剂“药方”。一是要保持货币政策的稳健性。二是要从房地产市场、资本市场的跷跷板游戏中考虑问题,逐步把云集在房地产市场中的过多货币向资本市场缓释。他指出,只要把沉淀在房地产中货币流通量的10%吸引到A股交易中去,我国的房地产泡沫就会温和地刺破,同时资本市场也会得到迅猛发展。三是鼓励房地产企业间的兼并重组,形成寡头垄断的市场结构,便于政府指导其进行价格调整。四是要引导房地产企业降价销售。但是,

    买涨不买跌是人类经济行为的常态。他指出,为了在降价中化解库存,打破这一行为常态的最有效办法,是在降价促销前设定降价的界线和水平,并承诺达到这一水平后不再降价,如果继续下跌,则由售房方或地方政府承诺全额补贴消费者的购房损失。只有如此,才能在动态降价促销中打破消费者的进一步降价预期。

    宏皓教授是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作,帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人,是讲授房地产企业转型发展第一人,是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授,也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。

    宏皓教授受邀给很多大中型的央企、国企性质的房地产企业讲转型升级的课程,很多房企过去两年都是高价拍地,目前没有现金流开工,宏皓教授除了教给他们如何解决当下的融资困境,创新的融资方法如何落地,也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度,通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。曾多次为房地产企业进行授课,例如:

    2014年11月9日金融学家宏皓给清华大学房地产总裁班讲授《互联网思维重塑房地产商业模式》、2015年3月27日金融学家宏皓给新希望房地产公司讲授《房地产企业融资方法与投融资管理》、2015年9月11日金融学家宏皓给北科建集团讲授《宏观经济形势分析与房地产行业转型升级》等等。

    2016年6月3日,著名金融学家宏皓给民生银行总行讲授《投资银行业务操作实务》,课程中详细讲述了国内外优秀投资银行的操作案例,以及结合民生银行目前的投行业务,提出了创新的建设意见,投行业务权威专家宏皓深受学员的一致好评。

    当前中国经济还在转型中,房地产仍然是支柱。经济转型成功,则意味着房地产市场在价格方面将可以得到支撑,即便是一线城市也是如此。当前一线城市的房价已经脱离了购房者自身的收入轨道,而更多的是依靠首付款或者长辈的支持,很显然这样的购房方式不可持续,所以未来房价收入比迟早会下降。如果经济转型成功,那么提供更高附加值的一线城市工作将得到更高的收入,对房地产的支撑将加强。对于其他三四线城市来说,由于房价并不高,所以经济转型成功是为了激发更多的需求。



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