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宏皓:金融学家宏皓:一线城市房价即将开启下降通道

关键词:[投融资] 浏览:1722 发布日期:2016-08-02 网页收藏

  • 最新数据显示,本周新房市场总体成交环比增长7.59%,其中,一线城市环比增长4.76%,二线城市环比增长11.95%,三线城市环比增长0.79%。分区域来看,环渤海区域环比增长0.24%,长三角区域环比增长9.30%,珠三角区域环比增长12.64%。截至7月30日,本月成交一线城市环比下降0.39%,同比下降11.60%;二线城市环比下降9.62%,同比增长22.33%;三线城市环比下降5.37%,同比增长20.44%。库存方面,上周我们统计的16城整体库存有所下降,其中一线城市去化周期5.62个月,二线城市去化周期6.55个月。二手房方面:本周统计的7城二手房市场总体成交环比增长2.27%。

    7月份全国百城住宅均价环比上涨1.63%、同比上涨12.39%,涨幅均扩大。这已经是百城住宅均价环比连续15个月上涨,同比连续12个月上涨。7月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元/平方米,环比上涨1.63%,涨幅较上月扩大0.31个百分点;同比上涨12.39%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。

    在房价和地价大幅上涨的背后,热点城市政策不断收紧,7月天津、武汉等城市下调公积金贷款上限,上海提出做好房地产信贷防控,厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。多方面释放收紧信号,已经对市场预期产生一定影响。

    决策层对房地产“分城施策”的思路仍是下半年楼市调控的主基调。对部分“地王”频出的热点城市,或会出台抑制措施。三、四线城市主要任务仍是“去库存”,政策上也需创新加码。数据显示,在宽松的货币环境下,房地产行业的“吸金”作用明显,加强监管也在情理之中。据统计,2016年上半年,商品房销售额4.9万亿元,同比增速42.1%,尽管较一季度增速放缓,但仍处于较高水平。

    并且,今年上半年房地产贷款占人民币新增贷款比重创新高,个人住房贷款高歌猛进。据统计,2013年以来,房地产贷款占人民币新增贷款的比重始终维持在25%以上的较高水平,而2016年上半年占比更是高达38.9%,创近6年最高水平。面对如此“吸金”的房地产,部分房价过快上涨的热点城市,从严管控是理所当然的。

    而土地市场业在逐渐降温,7月份被业内称为土地市场的“地王月”。据市场统计数据,7月后半个月,不仅仅是南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“地王”频出,还有武汉、郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等十余个城市先后诞生12个单价或总价“地王”。“面粉贵过面包”现象成为常态。 有鉴于此,近期证监会、国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号,上海、南京、合肥等地也陆续出台了相关收紧政策。业内人士分析认为,综合多种因素来看,一二线前期热点城市的土地市场热度将有所回落,地价涨幅略有放缓。从资金源头限制“地王制造者”已经初现端倪。近日,证监会在一次内部会议上表示,房地产企业通过再融资补充流动资金将受到严格限制,再融资所募资金只能用于房地产建设,而不能用于拍地和偿还银行贷款。

    另一方面,多个地方政府也正在有针对性的调整土地政策,尤其“地王”频出的热点城市,调整政策以收紧为主。据悉下半年,上海将在严格执行限购和差别化信贷税收政策、坚决抑制投资投机性需求的同时,加快调整土地供应结构,提高住宅供地比例,加快商品住房土地供应节奏。

    而在此之前,南京市针对土地市场推出了“熔断机制”:土地现场竞价一旦超过最高限价,地块将被流拍。业内分析认为,南京此举同样是希望房地产企业理性拿地,最终达到抑制地价的作用。

    “地王”频出的合肥市近日也推出了规范国有经营性建设用地出让行为的政策,具体内容包括:单宗土地出让价款首次缴纳比例不得低于50%,闲置土地满两年无偿收回,欠缴土地出让价款、闲置土地等未处置前不能再拿新地等。不仅如此,由于一二线土地市场高价地频出,国土部土地利用管理司在6月中旬重申了“异常交易地块”的上报备案制度,要求地方国土部门明确异常交易地块的上报范围、方式、条件、期限等,省级国土资源部门应对出现异常高价地块的市县进行督促和约谈。

    综合多种因素,三季度全国地价整体保持温和上升的态势,房地产市场持续分化,升温或回暖的城市范围向三线热点城市扩大;一二线前期热点城市的土地市场热度将有所回落,地价涨幅略有放缓。由此带来的直接影响将是带来房价上涨趋势的放缓。高地价,买单的自然是购房者。

    据悉,7月涨幅居前十位的城市,依次是:嘉兴、廊坊、合肥、厦门、福州、昆山、济南、盐城、常熟、上海。与之形成显明对比的是,原本引领房价上涨的北京、上海等城市,7月房价环比却相对温和,个别城市如重庆、广州还出现下跌。

    深圳市规划和国土资源委员会1日公布的数据显示,7月份,深圳新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012年以来环比最高跌幅。7月份,深圳共成交2984套新建商品住房,成交面积30.9万平方米,环比分别下跌8.27%和10.83%,同比分别下跌53.48%和54.17%。当月,深圳新建商品住房成交价格虽环比下降8.15%,但同比涨幅达到62.84%。

    二手住宅方面,7月份深圳共成交5838套,环比上涨7.77%,同比下跌63.67%;成交面积48.87万平方米,环比微降0.2%,同比下跌63.71%。由此可以看出,一线房价的下降通道已经开启,在政府多部分控制“地王热”,控制房贷的综合因素下,房价也逐渐出现下跌。

    而在政府多方调控下,“去库存”业略显成效。今年以来,内蒙古积极落实促进商品房销售的信贷、税费等优惠政策,房地产去库存工作取得了初步成效。内蒙古住房和城乡建设厅、统计局等部门的数据显示,今年前6个月,全区商品房实现销售面积668.43万平方米,其中商品住宅销售面积为573.25万平方米,同比分别增长17%和19.78%。与此同时,今年上半年,内蒙古商品房屋销售额达到288.68亿元,同比增长11.77%,增势明显好于去年同期。其中,商品住宅销售额229.15亿元,同比增长15.79%。

    在商品房屋销售面积、销售额均明显增长的同时,内蒙古商品房屋的库存量明显下降。2015年9月,内蒙古的商品住宅网上预售面积库存为8366万平方米、77.9万套,达到库存最高位。经过一段时间的消化,到今年6月底,库存量已经降为网上预售面积约7259.3万平方米、67.9万套。

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    可目前在中国讲资本运作和融资的课程的老师基本都只具备上述一个条件,很多老师连资本市场发展现状和趋势都不了解,只知道基本的资本运作和融资简单的方法,根本帮助不了房地产企业彻底摆脱发展的瓶颈。因此,必须多管齐下,尤其要帮助房地产企业搭建投融资平台,建立金融安全防范体系,才能给房地产企业规避投融资风险,彻底解决长远发展的难题。这就需要房地产转型升级第一人金融学家宏皓教授来帮助房地产企业在全方位突破发展瓶颈。

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