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宏皓:宏皓:限地王能否限制疯狂的楼市

关键词:[投融资] 浏览:1656 发布日期:2016-08-24 网页收藏

  • 数据显示,2016年上半年二线城市的各项数据均相当惊人,百城新建住宅已经连续15个月上涨,重点二线城市如南京、杭州、苏州、合肥等同期涨幅均位于前十,依据上半年的数据来看,目前全国房地产市场是二线城领涨,一线城市涨幅如北上广深有所放缓。

    2016年7月,全国百城新建住宅平均价格环比上涨1.63%,已经连续15个月环比上涨;其中,南京、合肥、厦门已经连续三个月环比涨幅居于前十位。部分一二线城市土地市场高价地频出,“面粉贵过面包”现象已成为常态,7月份甚至被称为“地王月”。据市场统计数据,7月后半个月,不仅南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“地王”频出,而且武汉、郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等十余个城市先后诞生12个单价或总价“地王”。 7月份十余个重点二线城市先后共诞生了12个地王。

    但是,全国各地市场不同,对于一些城市而言,地王的出现是市场真实反映,需求的增多拉动房地产经济的增长。也有一些城市认为这把火是“虚火”,跟市场的实际情况完全不匹配。原本市场呈趋势性回落已经形成,但现在的情况是极其不相符。 

    市场火爆,调控政策也层出不穷,例如南京812新政策:二套住房首付将不低于35%,土拍网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。作为2016年的爆点城市,合肥房价急剧上涨,7月份开始实行收紧政策,据传合肥9月份还会有政策出台,目前还未得到官方证实。

    8月22日,地王风波再起。上海土地交易市场发布公告称,因需对浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块出让条件中设置的公共服务设施要求作进一步优化,根据出让人要求中止本地块的出让活动,待相关内容确定后再恢复出让。

    8月22日,上海宣布中止浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块出让。算上18日公告的浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10地块中止出让,这已是上海在五天之内中止出让的第三幅地块。在此之前,上海土地市场表现抢眼。中国指数研究院数据显示,上海7月份成交7宗宅地,其中3宗进入7月全国住宅用地总价排行榜,当月土地出让金额达到250亿元。

    实际上,进入2016年以来,一线城市住宅用地供地,总体持续偏紧。北京在7月仍无住宅用地入市,年内已有3个月无宅地推出,4个月无宅地成交,土地市场倍显冷清。在最近北京市的一份内部文件中,当地高层更是反复强调“坚决不能出地王。”数据显示,刚过去的7月份,北京市新增土地供应仅一宗,且为商业金融服务业用地,至此,北京的住宅用地从5月开始已经连续三个月保持零供应状态。

    北京市国土局数据显示,今年前7月,北京仅供应9宗含住宅性质的土地,除去两宗棚改地块,仅有7宗宅地供应。此外,北京市的土地供应面积也创历史新低。据统计,这7宗土地的建设用地面积为44.62万平方米,规划建筑面积105万平方米,其中纯住宅面积仅38万平方米。土地交易宗数和交易体量都创下历史新低。深圳宅地市场在7月也重归沉寂,无住宅用地推出与成交,8月的供地则集中于商办、工业类用地。因此,上海此次三块地的中止出让时间较为微妙,引发市场浮想。大多猜测是否会出台相关收紧政策。

    近日部分二线热点城市在纷纷收紧房地产调控政策,南京调整土地公开出让竞价方式;苏州重启住房限购政策,提高二套房贷款首付比例;合肥房贷新政以家庭为单位“认贷又认房”。这些政策调控措施的出台,势必影响到房地产市场心理预期。同时,经过前期住宅需求的集中释放,加上房价持续大幅上涨,热点城市房地产市场客观上也存在调整需要。而历史上大多数“地王”项目都“叫好不叫座”。可见,“地王”热情虽高,或难抵住宅市场趋势性回落,今天的“地王”很可能是未来房地产市场运行的重要风险隐患,值得高度警惕。

    当前我国热点城市房价和地价相互推动并螺旋式大幅上涨,已经过度透支市场购买力。无论是北京、上海、深圳等一线城市,还是南京、合肥、厦门等二线热点城市,所谓供求错位并非因为住宅供不应求,而是住宅需求与购买力之间存在尖锐矛盾。受投资投机性需求驱动,去年年底以来我国热点城市住宅市场供求弱平衡被打破,房价出现了快速、大幅上涨。但房价对城市居民家庭收入和市场住宅租金的过度偏离,必然导致后续住宅市场增长动力不足。特别是当前二线热点城市房价非理性上涨,已经远远超过基本面所能承载的极限,存在很大的风险隐患。即使是北京、上海、深圳等一线城市,绝对房价已经超过部分国际大都市,而二线城市房价追赶一线城市,也与自身的人口流入、基础设施和经济实力并不相符。

    历史经验表明,地价与房价总是相互影响的,各地频繁出现的“地王”可能导致购房者的恐慌,还可能会使不少购房者出现了急于出手的心态,多个城市频繁出现的“日光盘”、“一房难求”更加大了刚需购房者对市场的恐慌。从当前高地价、高房价的情况看来,地王诞生,最终都会增加消费者负担,加剧百姓住房难问题;地价过快上涨,又会吹大房地产泡沫,为经济社会健康协调发展埋下隐患。所以,限地价调控楼市的房价,维护健康的房地产市场。

    最近有消息显示,由于最近土地拍卖价格过高,上海下半年将会调整银行贷款政策,未办未审完的贷款合同应该尽快办理。这次的信贷政策收紧力度将会很大。目前收到的消息主要是控制土地融资而非购房贷款。虽然目前并没有消息传出,但是一旦消息成真,“地王”企业无限制拿地将受到影响。

    目前房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地,甚至不惜成本制造“地王”,从预期影响来看,随着政策面的收紧,市场调整期即将到来。根据上海市土地出让计划,2016全年供地任务为800公顷,截至目前,出让量刚完成1/3,但土地拍卖收入已经超过1000亿元,而去年全年上海的土地拍卖收入是1635.53亿元。对于上海土地市场来讲,一旦楼市进入调整阶段,整个市场有可能会出现跌声一片,批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局,系统性的金融风险极有可能会爆发。

    近期M1增速创新高而M2增速创新低,主因是房地产销售火爆居民加杠杆企业现金流改善、企业存款活期化,M1上升未有效传导到实体经济和M2,货币流通速度下降,落入流动性陷阱,脱实向虚,压低无风险利率,推高债市、价值股和土地价格。

    平均而言,一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右,2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。宏皓教授表示,考虑以上因素,在短期,预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化,从中期角度,大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。

    宏皓教授是中国讲房地产课程最具落地性的地产转型升级唯一实战专家,讲房地产最好的老师,必须亲自做过房地产企业的资本运作与融资,熟悉房地产行业的发展模式,会运用金融创新的方式帮助房地产企业转型升级,拓宽融资渠道,必须了解资本市场,能够运用资本运作在资本市场提升房地产上市公司的资本活跃度。要有代表性学术著作,对银行的金融创新业务也要深入研究。

    可目前在中国讲资本运作和融资的课程的老师基本都只具备上述一个条件,很多老师连资本市场发展现状和趋势都不了解,只知道基本的资本运作和融资简单的方法,根本帮助不了房地产企业彻底摆脱发展的瓶颈。因此,必须多管齐下,尤其要帮助房地产企业搭建投融资平台,建立金融安全防范体系,才能给房地产企业规避投融资风险,彻底解决长远发展的难题。这就需要房地产转型升级第一人金融学家宏皓教授来帮助房地产企业在全方位突破发展瓶颈。授课历程包括:

    2014年7月15日,著名金融学家、房地产转型升级第一人——宏皓,为房地产公司讲授了《用互联网思维重塑房地产商业模式》,课程中详细解释了互联网思维在房地产行业中的运用;在互联网时代下,如何把握未来房地产行业转型升级的核心机遇;以及如何与互联网金融相结合的实际操作策略,帮助房地产企业提高盈利能力。

    2015年3月27日,著名金融学家、房地产转型升级权威专家——宏皓,受邀给成都新希望房地产公司讲授《房地产企业融资方法与投融资管理》,课程详细讲解了投融资的创新方法以及房地产企业如何转型升级的方法,如何运用产业基金的运作流程,对房地产企业未来的可持续发展提出了落地的实施策略。

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