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马光远:中华讲师网-马光远:房价会怎么走 想一下都害怕

关键词:[经济学家] [房地产] 浏览:1986 发布日期:2016-09-10 网页收藏

  • 2014年以来,由于对房地产的预期看淡,导致开发商的土地储备和开工面积都大幅度下滑,从而在房地产政策回暖之后,出现了一二线城市需求旺盛,库存告急,库存的下降又激化了上涨的预期,从而出现了房价的猛涨和疯涨。

      本轮中国一二线城市房地产市场出现超预期上涨的关键原因,是在房地产开发投资和新房开工面积连续下滑的情况下,总体供应出了问题。2014年以来,由于对房地产的预期看淡,导致开发商的土地储备和开工面积都大幅度下滑,从而在房地产政策回暖之后,出现了一二线城市需求旺盛,库存告急,库存的下降又激化了上涨的预期,从而出现了房价的猛涨和疯涨。

      我清楚记得在2014年9月30日,在房地产市场陷于低迷,70个大中城市新房价格环比上涨的城市数为零的情况下,人民银行调整首套房的认定标准,打响了中央政府救市的第一枪。我在第一时间写的文 章《不是每一朵野百合都会有春天》中写道“一线城市、热点城市以及人口未来流入的城市,需求依然旺盛,库存不是问题。一旦政策丧心病狂的救市,你一定要同样丧心病狂的出手买房”。如此判断的原因很简单,这三类城市未来仍然属于人口净流入地区,住房的需求长期处于旺盛状态,一旦政策回暖,房价自然回到上涨的趋势。今年房价的基本逻辑都是“供给短缺导致的报复性上涨”。

      尽管高层明确警示房地产泡沫,明确提出要“抑制资产价格”,但未来房地产的走势主要受供求关系的左右,而不是政策的调整或者对价格泡沫的担忧。对于那些土地供应不够,新开工面积不够的城市而言,尽管房价已经让人恐惧,恐怕仍然将会处在上涨的周期。

      以北京的房地产市场为例。北京今年房价的上涨在一线城市里没有上海和深圳那么抢眼,但进入今年下半年后,后劲十足,支撑房价的各种因素都在预示着房价可能不会就此止步。判断北京的房价,应该关注三个指标:

      一是土地市场。北京除了今年3月,大兴出了一个“地王”,土地市场并没有上海、深圳以及新的“四小龙”那么火爆,根本原因是今年北京土地市场供应下降。根据我爱我家市场研究院统计数据显示,今年前8月,北京共成交土地24宗,比去年同期下降48.9%,其中住宅用地仅成交7宗,较去年同期下降66.7%。无论是土地交易宗数,还是交易体量均创下历史新低。从5月至今,北京土地市场已连续3个月没有供一块地。这并非因为北京无地可供,而是因为今年北京在土地供应上实现严控政策,明确新增建设用地控制在1850公顷以内。在房地产市场大幅回暖的情况下,土地供应的减少一定会导致进一步看涨的预期,导致后市房价的大涨。

      二是房地产开发投资。前7个月,北京完成房地产开发投资2002.1亿元,同比下降9.6%。其中,住宅投资完成950.6亿元,同比下降9.1%;住宅施工面积下降7.5%;住宅新开工面积下降8.8%。这意味着,在需求和成交大涨的情况下,未来的供应仍然处在下降的通道。8月份,北京只有两个住宅项目入市,两个项目共新增住宅产品209套。

      三是库存。自8月份以来,北京的住宅库存跌至6万套以内的历史低水平。北京市房地产交易管理网的数据显示,截至8月30日,北京可售期房住宅的剩余套数为28932套,面积约398.7万平方米,可售现房住宅套数为32450套,可售面积约416.1万平方米。当前库存期房加现房的合计住宅套数也仅为61382套,平均单套面积为132.7平方米。按照每月1万多套的签售,去库周期不足5月。尽管北京市场已经是二手房唱主角,但新房库存的告急,势必对未来房价形成极大的上涨压力。  以上三个指标构成了对北京房价上涨的最有力的支撑。尽管北京平均每套的住宅价格超过了500多万,四环以内新建商品房住宅单套成交价已超过1000万元,但在需求旺盛,看涨预期不改的情况下,目前已经太高的价格对看涨预期并未构成实质性的威胁。如果北京土地供应的政策不变,房价未来连想一下都很可怕。

      对其他城市房价走势的判断,笔者认为基本上可以参照以上三个指标来判断。凡是土地供应充足,房地产开发投资增速快,新房开工面积大的城市,未来房价趋稳是大概率。比如合肥、郑州、武汉等城市,尽管目前房价表现抢眼,但看看这三个指标,在未来供应没有问题的情况下,基本意味着这三个城市的房价已经走到了尽头。今年的最后一个季度,房地产的热点城市也许仍然会转换,但很显然,能够对房价真正形成支撑的,仍然是土地供应和未来的新房供应。在这个问题上,包括北京、上海在内的一线城市深得“饥饿营销”的真谛,玩得比合肥这些今年好像中了奖的新人要娴熟多了。未来房价,除了我持续看好的东莞,最终还得回到老辣的一线!


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