马光远,马光远讲师,马光远联系方式,马光远培训师-【中华讲师网】
知名的经济学者和著名财经评论员
52
鲜花排名
0
鲜花数量
扫一扫加我微信
马光远:中华讲师网-马光远:高净值人士应该减持一部分房产
2016-10-14 3083

限购限贷有没有用?肯定有用。看看市场交易量的断崖式下跌就知道。

  但这次限购限贷政策要起到什么作用,必须有一个正确的解读。这次限购限贷,是在中国房地产市场陷入前所未有癫狂的情况下,管理层不得不祭出的无奈的一招。目的很简单,担心现在不出手主动为市场降温,市场的非理性之火一旦蔓延,可能引发中国经济的系统性风险,这是谁也不愿意看到的。凯恩斯讲的动物精神在中国每一次资产价格泡沫惊人膨胀的时候,都会表现的淋漓尽致。  对于今年市场的表现,我曾表示两点:

  第一,为去库存而采取的全面放松房地产的政策是值得商榷的,因为,在市场分化非常严重的情况下,大城市的供给不足和中小城市的住房严重过剩不可能吃同一种药。所有城市采取一个政策,犯的是最低级的错误;

  第二,采取全面宽松的结果一定是大城市房价的大涨,而需要去库存的城市量价岿然不动。

  市场以实际表现证明了这两点。所以,现在采取限购限贷,其实是为全面放松房地产政策买单。

  在市场陷入冷冻之后,我也注意到,外界非常担心中国房地产会有一个大跌的周期。关于这个问题,我在很多场合都表明自己的判断,大跌不是政策目标的选项,大跌不仅意味着中国经济失去房地产拉动之后将陷入动力真空,也意味着房价下跌引发的风险会随时兑现,这是任何人不愿意看到的。

  所以,在市场冷冻之后,总理在澳门演讲时特别提到房地产,他的原话是这样的:

  现在外界对中国的债务、房地产市场等方面的风险有些议论,我认为,对这些问题要客观全面看待。从房地产市场来看,中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程,住房需求将呈增长态势。

  针对当前中国房地产市场的一些分化态势,我们将强化,而且也正在强化地方政府的主体责任,因城因地施策,保障居民基本住房需求,努力实现住有所居,而且要采取有效的措施,符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。

  总之,我们有信心、有能力实现今年经济社会发展的主要目标,也有决心守住不发生系统性、区域性金融风险的底线,并且为明年稳定发展奠定坚实基础。   这段话事实上是在为市场喊话:不要慌。因为长期需求还在。但是,他同时表示,要住有所居,要健康发展,言下之意,房地产不健康。最后一点特别重要,他提到系统性金融风险,这很显然是针对房地产而言的。投资投机需求引发的房价暴涨一定会引发暴跌,高层对此非常清楚。所以,高层是很矛盾的,一方面要降温,另一方面又担心降温过度。继续暴涨,或者因为限购限贷引发暴跌都是不愿意看到的。但不要低估了决心。13号市场传出的消息是,媒体援引多家银行高管报道,央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理,召开商业银行住房信贷会议,传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。

  从这些信号可以看出,高层对房价继续上涨是不支持的,有没有办法做到,如果想,有的是办法。其实真正的办法到现在还没出来,限购限贷只是在警告市场,让市场好自为之。20多个城市密集调控其实就是在表达对市场的不满。

  对于市场下一步的表现,我在之前的文章中都有表述。预测中国房价的走势,历史是管用的,但历史也是很害人的。因为市场的基本面在变化,因为市场已经今非昔比。今天中国的房地产市场和过去比,有四个大的历史性的不同:

  一是供需基本平衡,中国其实已经不缺房子了,个别城市显得缺,也是因为人为造成的,通过制度的改变,是可以解决的;

  二是价格已经很高,当然,也许可能更高,但从概率上讲,很多城市的价格已经高估,存在回调的可能;

  三是未来的住房需求没有想象的那么大,每年1500万人进城,不等于需要1500万的新增需求,我的估算,到了2017年,二线城市会出现过剩;

  四是最关键的,人口转折点在出现。所以,对于本次调控,开发商、购房者、房产的持有者,都需要一份新的警惕,而不是根据过去的历史经验来决定做或者不做什么。

  当然,今年房价大涨,一个重要原因是人民币贬值、资产荒下的避险引发的投资需求。如果投资房产是避险,那么现在,一些城市的房价已经进入风险区域。所以,如果你是属于很多房子的高净值人士,现在是减持你多余房子的时候。当然,如果你手头只有一两套房,就不要胡折腾。其实,房地产作为投资品,是少数人的专利,但今年房价的逻辑,就是少数人的投资需求引发了全面的恐慌。一些本来没有多少积蓄的人老问我:现在除了房子,还能投资什么?这个问题其实和大多数人都无关。

  2014年9月30日,我让大家“丧心病狂的买房”,今天,面对市场超乎想象的疯狂,你该回归冷静,静观市场的变化,而不是按照过去的经验想当然。

  最后回应两点:第一,有偿问题的事正在研究最后的平台,正式启动会事先通知大家;第二,最近讨论的很热的人保人民币汇率还是保房价的问题,我认为是一个伪问题,我会在周一写文章阐述我对人民币汇率未来的看法,以及对中国房价的影响。


全部评论 (0)

Copyright©2008-2024 版权所有 浙ICP备06026258号-1 浙公网安备 33010802003509号 杭州讲师网络科技有限公司
讲师网 www.jiangshi.org 直接对接10000多名优秀讲师-省时省力省钱
讲师网常年法律顾问:浙江麦迪律师事务所 梁俊景律师 李小平律师