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刘华鹏:国务院多次力挺 房地产众筹时代来临

关键词:[互联网+] 浏览:7748 发布日期:2016-01-20 网页收藏

  • 9月26日发布的《国务院关于加快构建大众创业万众创新支撑平台的指导意见》,鼓励支持“四众”即众创、众包、众扶、众筹的发展。其中支持众筹发展的意见提出“汇众资促发展”,通过互联网平台向社会募集资金,更灵活高效地满足产品开发、企业成长和个人创业的融资需求,有效增加传统金融体系服务小微企业和创业者的新功能,拓展创业、创新投融资新渠道。

    在此前的9月16日 ,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,再次提到以众筹促融资。发展实物、股权众筹和网络借贷,有效拓宽金融体系服务创业、创新的新渠道、新功能。

    但政策方面并没有针对行业和相关细则的阐释,对于房地产众筹领域作用有限。

    房产众筹模式遍地开花

    房地产众筹的提法是典型的舶来品,源于美国,2014年开始引入中国市场。自此,越来越多的众筹网站平台纷纷涌入。

    众筹概念炒得较火的是今年的上半年,包括绿地、万达、万科、远洋等大牌房企相继公布了众筹战略。万达宣布以众筹为切入口,从重资产模式向轻资产模式转型。4月,绿地联手蚂蚁金服旗下的招财宝和平安旗下陆金所,发行了第一期年化收益率6.4%,总规模2亿元的线上理财产品。

    5月底,包括碧桂园、宝龙地产、绿地集团、中国平安在内的数十家企业宣布成立中国房增众筹联盟。在2014年6月成立的无忧我房众筹平台,到现在已发售了多期地产众筹产品,推出了许多创新性产品和理念。

    在此期间,房企与互联网金融机构的合作众筹亦如火如荼。如远洋与京东金融、当代与京东金融、绿地与中筹网金等等。

    房企的互联网众筹在起初还是以纯粹的营销性质为出发点,噱头的属性更强。经过一年多的发展,一些房企将众筹模式趋向于战略化。比如万达以众筹为切入口,从重资产模式向轻资产模式转型。当代置业将无忧我房独立出来,全面深入众筹领域。

    很多众筹模式从前期拿地阶段就介入众筹,完全颠覆了以往的购房模式。以无忧我房为例,通过众筹模式引入“反向定价”和“户型定制”的概念,在项目还未成型的时期就引入客户的意见,客户作为未来的业主,主动参与价格和户型的建议工作。

    除无忧我房外,现在已经有“平安好房”、“陆金所”、“和众筹”等越来越多的平台加入众筹领域。在业内人士看来,客户对传统购房理财渠道的放手只是时间问题,这个行业的“化学反应”已经开始形成。

    光速安振副总裁王京认为,众筹的方式,缩短了金钱的链条,去掉中间所有的经销商、代理商,让客户的钱直接进入到房地产商手中开发房子,与此同时,购房者也得到了实惠。


     刘华鹏老师在农业银行讲授互联网金融

    房地产众筹前路坎坷

    尽管房地产众筹遍地开花,但由于发展时间较短,很多企业也是摸着石头过河。在政策层面,也鲜见针对房地产行业的众筹支持政策和细则规范。

    此次国务院文件的发布,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,是对于众筹的地位和功能予以肯定,某种程度上能够鼓励此类金融创新模式的落地和推广。当然,从国家政策层面看,更多是支持一些创新类的产业,比如说后续对于科创中心的建设,一些重点支持的项目会允许采取众筹方式来进行。从房地产市场的角度看,此前已经有了一系列众筹的模式,但经济效应还有待评估。所以对于房产众筹而言,并不一定会得到非常宽松的政策支持。这主要是为了控制相应的投资风险。所以后续要有推广,可能对于项目的审查会比较严格。

    中国房地产学会执行会长陈贵表示,房地产的众筹根据时间阶段现在分成几步:拿地之前,拿地以后,开始开发,拿到预售许可证和预售以后。大家普遍认为众筹模式分为融资型、营销型、理财型、彩票型,还有房地产信托型。根据开发商项目的不同发展阶段采取不同的众筹模式。

    严跃进认为,股权众筹的模式总体上比较稳健,适合一些新兴房地产项目的使用。尤其能够让房企在内部资金相对少的情况下,借外力来推进项目的扩展。但是从实际过程看,此类模式并不会大规模推广,尤其可能会牵涉到房企凭借此类模式偷逃税等现象的出现。类似营销推广型的模式,则会有比较大的市场,这符合目前移动互联网下的市场需求。

    在全联房地产商会创会会长聂梅生看来,做众筹本来就是一个准金融的产品,一定要非常注意金融本身的规律、它的效应和杠杆作用,否则的话,盈利是有的,但是风险和盈利永远同在。

    “众筹不能简单理解为融资的方式,而是一种资金提前介入项目前期、监测项目可行性的一个重要方式。更为重要的是,对于此类众筹项目来说,若要规范化,关键是要让项目本身有较好的盈利机制。”严跃进如是说。

    陈贵认为,在众筹的过程中,如何守住法律的底线非常重要,否则就构成了非法集资,现在产品在吸引资金的过程中,不能承诺回报率。房地产众筹当中,平台的信誉非常重要。

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