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顾云昌:顾云昌:中国楼市泡沫还没到破的时候!

关键词:[经济学家] [战略管理] 浏览:832 发布日期:2016-04-08 网页收藏

  • 全国房地产商会联盟主席顾云昌在回应中国楼市泡沫论表示,中国楼市存在局部泡沫,但大多数城市可控。一线城市和部分二线城市,比如北京、上海、深圳等地,说没有泡沫人们都不会相信。  顾云昌称,楼市存在泡沫的主要表现就是房价上涨过快。房价涨到什么程度算高、算有泡沫了,对这个问题大家的观点并不一致。一般的判断依据是房价收入比(一套中等水平的住宅价格与一个中等收入家庭年收入之比),这个比值在6倍以下比较正常。


      据上海易居研究院的研究报告显示,2014年全国城市房价收入比的平均数为7倍左右,属于偏高。

      原美联储主席格林斯潘曾经讲过,泡沫只有破灭后才知道有泡沫。顾云昌认为中国的房地产市场是存在泡沫的,但泡沫并非普遍存在,许多三四线城市没有或基本没有泡沫,而在一线城市和部分二线城市,比如北京、上海、深圳等地,说没有泡沫人们都不会相信。

      按照顾云昌的说法,泡沫的最终结果可能有两种:一种是破灭,一种是被吸收。所谓破灭就是到一定程度时房价大跌,并导致金融危机。还有一种情况就是泡沫被吸收了、挤出了。当人们的收入增长远远高于房价的涨幅,房价在一定阶段涨势放缓,甚至出现下跌的情况,这个过程就是挤泡沫的过程。比如从2011年到2014年,这4年就全国平均水平而言,房价收入比小幅下降,这个过程其实就是挤泡沫的过程。

      “目前我国一些大城市的楼市泡沫还在不断被吹大,的确存在破灭的风险,但是还没有达到马上要破灭的状态,更不存在楼市整体存在泡沫的问题。也就是说,中国楼市总体上不会崩盘、不会硬着陆。上海、深圳等地收紧限购政策,就是防止大城市的房价进一步提升,泡沫进一步被吹大进而面临破灭的危险。”顾云昌说。

     顾云昌也提到了一个现象,就是有些人在做判断的时候,往往看到一些一二线城市的房价越来越高,普通百姓越来越难以负担,就以为泡沫要破灭了,其实不然,因为这些地方恰恰还有购买力在支撑。一旦某地房地产市场没有购买力(包括自住型购买力和投资、投机型购买力)支撑了,就会出现有价无市的情况,进而导致房价下降或者泡沫破灭。


      而与楼市泡沫紧密相关的是就是货币量。顾云昌说,房地产市场具有强大的对货币的吸收力,任何一次货币的增发扩张,实际上最终都会流入吸附能力最强的楼市。过去15年,我国广义货币M2大幅度上涨,大概增加了10倍,由此也导致京沪深等一线城市的房价在过去15年中增长了10倍左右,货币的泡沫导致了楼市的泡沫,二者具有相关性。在现阶段拉动经济增长,货币政策相对宽松,M2增加很快,所以导致了楼市泡沫不断增大。如果把控好货币供应量,泡沫也不会这么大。某种意义上说,房价上涨是货币贬值的一种表现。

      顾云昌指出,房地产市场的发展是有周期的,既有15~20年的长周期,还有3~4年的短周期。处于上升周期时,交易量增加房价上涨,反过来交易量下降,房价不涨或下跌。本轮短周期是从2015年下半年开始出现的,现在还在上升通道中。一般来说,越是大城市,楼市热得快,冷得也快,上下波动也较大;相反,小城市热得慢,冷得慢,波动也小些。从长周期看,中国的房地产市场已告别15年的黄金时代,迎来下一个15年左右的白银时代。

      按照顾云昌的判断,在未来十几年中,中国房价整体上会稳中有升,但会有上下波动。从短周期看,2016年房价整体还是稳定上升趋势,去库存政策的出台,有助于这种趋势的发展。在当前的货币金融环境下,比较有利于全国性的去库存,同时因流动性的增加促使泡沫变大或者不被挤掉。同时由于投资渠道缺乏,使老百姓的投资更多地流向了楼市,从而不断催生大城市楼市泡沫。另外,楼市泡沫实际上也是地价泡沫的主要表现,因为我们的土地市场是政府控制的,所以房价中所含的地价比重不断升高,自然会催生楼市泡沫。

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