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宏皓:宏皓:“地王”正在上演最后的疯狂

关键词:[投融资] 浏览:1305 发布日期:2016-08-18 网页收藏

  • 8月17日上午11时,融信中国以110.1亿元摘得合并后的新静安区中兴社区两幅地块,楼面价10.03万元/平方米,溢价率139%,成为中国土地成交史上单价“地王”。下午14时,中骏以总价6亿获得青浦区徐泾镇徐南路北侧地块,溢价率165%

    ,楼面价4.5万元/平方米;15时,建发、中粮、首开联合体以67.9亿竞得宝山区顾村地块,溢价115%,成交楼面价5.37万元/平方米,均创造了区域价格“地王”。

    同一天上海出让了四块地,三块是区域内地王,毫不奇怪,区域地王再次上演面粉贵过面包的老戏。然而,并非只有上海才出产地王。上周四,8月11日,阳光城以15.5亿元抢得福州市中心五一新城地块,可售面积楼面价达4.5万元/平方米,也创造了福州有史以来的土地单价记录。

    地产商不断制造地王,当然是因为手里的粮草丰足。今年上半年,拜房价上涨之所赐,大批房企销售额再创新高,多家房企上调了全年的销售目标。资金回笼顺畅,现金流充沛,再加上预期良好,地产商就会去努力增加土地储备。

    但是,“地王”频出已让政策风向开始收紧。今年以来,上海、深圳限购政策已经升级,苏州、南京相继出台土地市场新规。国资委也针对拿地约谈央企并收到一定程度的成效。7月26日中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”,国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军也明确指出,这“主要是指房地产价格泡沫”。随后南京、苏州两地的新政,也被视为是对“抑制资产泡沫”的回应。宏皓教授表示,未来上海必将加快宅地供应,以解决供需矛盾及市场过热的问题,也不排除会酝酿“控地王”方面的举措,以防范疯狂拿地引发系统性风险。

    然而,即使是再火爆的土地价格也无法使上海和北京的固定资产投资增速重新回到较高水平。国家统计局的数据显示,京沪今年前7个月的房地产投资整体比较低迷,固定资产投资增速更是较低。数据显示,今年前7个月,京沪的固定资产投资增速分别为4.5%、6.7%,分别比1-6月的6.4%、7.9%增速有所下降。两地增速在全国排名靠后,其中北京为全国倒数第二,仅仅高于辽宁的-60.4%。上海投资增速高于黑龙江的5.8%,增速为全国倒数第四。两地一个共同的特征是基础设施投资的贡献比较大,同时最“大头”的是房地产投资。

    上海1-7月固定资产投资3374.85亿元。其中城市基础设施完成投资712.09亿元,增长18.8%;工业完成投资475.39亿元,下降1.0%;房地产开发完成投资1962.44亿元,增长6.9%。北京1-7月固定资产投资额度3638.40亿元,其中房地产开发完成投资1953.73亿元,同比下降6.7%。

    数据显示,今年1-7月京沪的房地产开发完成投资累计达到1953.73亿元、1962.44亿元,分别同比增长-6.7%、6.9%。而在一年前,也就是2015年7月,京沪两地的房地产开发完成投资累计同比增长16.9%和14.3%。以北京为例,北京似乎进入到了高房价、高库存并存的时代。如果房地产投资继续降低,房价会继续走高的话,不排除北京会进入高房价、低投资、低经济增速的时代。

    从表面看,地产商大胆抢地王,是房子卖得好,资金回笼快。但后面的原因却源于,宽松而廉价的货币环境。有些地产商,要么是跟险资或其他非银行金融机构联手拿地,要么是得到了银行的高额授信。而金融机构对地产的青睐,根本上仍然是所谓的资产荒,迫使资本依旧死死盯着不动产这块蛋糕。然而随着资产荒的蔓延和避税的需求,银行委外资金涌向基金产品愈加火热,近日华福基金推出的七年期定开债基,更是将银行委外资金定制产品的势头推向新的高潮。

    然而在实体经济还很艰辛的背景下,资本在房地产市场攻城拔寨且收获丰厚,但这只会助长资本的投机性。传统产业去产能,需要庞大的资金注入。但逐利的资本只愿意涌进楼市,其实是对实体经济的抽血。这种现象不能不令人忧虑。

    在一个大多数城市供过于求,政策指向加紧去库存的周期下,如果说一线城市和二线城市房价的上涨在货币政策和房地产刺激政策下尚能找到一定的逻辑合理性的话,而土地市场出现如此疯狂的表现的确令人咋舌。长期关注中国房地产市场的人都明白:第一,中国房地产市场在去库存的周期下早已今非昔比,无论是价格和杠杆都已经处在一个很高的水平,土地市场如此疯狂缺乏后市的支撑。

    在中国经济下行压力持续的大背景下,一旦房地产政策回暖,包括一线城市、大城市、人口未来流入城市的房价大概率会上涨。但是,房价的疯涨和“地王”的频出超乎所有人的想象。即使最宽松的货币,最具力度的房地产政策,以及“资产荒”下投资再次向房地产集中,但仍然难以解释时下的疯狂。

    特别是,目前热得发烫的一线二线城市最大的问题倒不见得是房价疯涨,而是土地市场这种难以自圆其说的预期。尽管有一些开发商在拿地时不差钱,但相当一部分开发商的资产负债表并不好看,现金也没有那么宽裕。疯狂拿地,是在下一盘很大的赌注,通过举债和加杠杆的方式高溢价造出地王,然后助推周边的房价,从而实现全面解套的目的。但这种玩法在过去房子短缺的情况下可能得逞,在住房已经告别短缺的情况下,一旦房价预期逆转,市场调整,则几乎意味着开发商替银行拿了一块很难解套的土地。土地市场这种加杠杆的危险比买房加杠杆更危险,这也是过去的事实所证明的。

    宏皓教授强调,房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策;恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取;在去库存过程中要加大户籍制度改革力度,建立健全农民工进城的财税、土地等配套制度。而且,在分析当下中国经济面临的风险时,将房地产泡沫居于一系列风险的前列。

    不管一线爆炒的二线城市最近是否出台调控政策,今年房地产市场的热度在下半年降温的概率极大,市场的暴涨不可持续。买房者无需恐慌。下半年,随着货币政策回归稳健本位,楼市政策回归以人为本,而非加杠杆的周期,支持市场继续上涨的条件并不具备。一些“地王”的制造者很可能要为自己的行为付出代价。对于二线市场,应该严控土地市场的炒作,通过增大土地供应等方式平抑市场,并对开发商拿地的资金来源予以限制主动为土地时候降温。

    随着行业利润率的持续走低,赚钱越来越难的房企近年来出现蜂拥转型的趋势。很多企业都在拥抱互联网,或者试图进行多元化发展,新的营销模式、业务领域不断涌现。但实际上真正“创新”成功的企业寥寥无几。创新需要一位真正懂得房地产的专家。

    宏皓教授是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作,帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人,是讲授房地产企业转型发展第一人,是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授,也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。

    宏皓教授受邀给很多大中型的央企、国企性质的房地产企业讲转型升级的课程,很多房企过去两年都是高价拍地,目前没有现金流开工,宏皓教授除了教给他们如何解决当下的融资困境,创新的融资方法如何落地,也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度,通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。曾多次为房地产企业进行授课,例如:

    2014年11月9日金融学家宏皓给清华大学房地产总裁班讲授《互联网思维重塑房地产商业模式》、2015年3月27日金融学家宏皓给新希望房地产公司讲授《房地产企业融资方法与投融资管理》、2015年9月11日金融学家宏皓给北科建集团讲授《宏观经济形势分析与房地产行业转型升级》等等。

    2016年6月3日,著名金融学家宏皓给民生银行总行讲授《投资银行业务操作实务》,课程中详细讲述了国内外优秀投资银行的操作案例,以及结合民生银行目前的投行业务,提出了创新的建设意见,投行业务权威专家宏皓深受学员的一致好评。

    当前中国经济还在转型中,房地产仍然是支柱。经济转型成功,则意味着房地产市场在价格方面将可以得到支撑,即便是一线城市也是如此。当前一线城市的房价已经脱离了购房者自身的收入轨道,而更多的是依靠首付款或者长辈的支持,很显然这样的购房方式不可持续,所以未来房价收入比迟早会下降。如果经济转型成功,那么提供更高附加值的一线城市工作将得到更高的收入,对房地产的支撑将加强。对于其他三四线城市来说,由于房价并不高,所以经济转型成功是为了激发更多的需求。


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