叶靖平:香港楼市调整与房产负资产

关键词:[金融] [房地产] 浏览:1050 发布日期:2016-05-06 网页收藏

  • 正当人们还在讨论北上深的房子会否将继续涨下去,但作为房价老大的香港房地产已经在做出调整了。香港金融管理局2016年4月29日发布的数据显示:香港的负资产住宅按揭贷款宗数,已从去年四季度的95宗,增至今年一季度的1432宗,环比增长达15个倍数。此数值也是自2011年第四季度以来的第17个季度新高。

    那究竟什么是负资产住宅?比如说你有一套在当年价格为500万的房子,当时你首付的150万占房款的三成,同时你的贷款占了房款的7成即350万;我们可以按20年的最低利息来计算,你得每月还银行贷款23000元,这样一来你要付出的利息就有近200万,本息共计550万;一年后你还款27.6万,再加上已经首付的三成房款,你已经支付了177.6万,不过你还有372.4万元的欠款没有结清。遗憾的是一年后房价跌了,房价跌到了370万以下,也就是现在房子的价格,要比你之后将要再付的按揭还要便宜啊!问题出来了,你最纠结的是接着继续还按揭,还是放弃你的房子断供?这就是房价负增长之后,房子成为一个负资产所带来的进退两难的问题,这个时候的房子不但已经不再是资产,实际上更是一种负债,因为每个月都要负担贷款的负债任务(这是在房产税之前,如果房产税出台,即是你没有按揭也已经是一种负债了)

    我们来分析一下,你到底要不要断供?这是一个非常两难的选择,但是却无可回避!如果去断供,将意味着你的房子要被银行收回,重要的是你之前已经交付的177.6万也就白扔了还不算,其中可能还有大约50万的各种税费和装修家电,这些加起来也有个220多万。也就是如果你断供,基本上则意味着你的家庭资产将清零,再要打算短期内重新买房已经是没有可能了;并且由于你的征信记录已被列入了黑名单,可能你这辈子已经不太可能贷款买房了,甚至以后你要开公司创业贷款,一切从事金融的行为都会要受到影响。这是一个不小的损失,一般人还真下不了这个决心。值得一提的是,香港虽然房价更贵,但是他的收入也高,房价收入比只是我们内地的一半,也就是从泡沫的角度看,香港只是我们内地的一半而已。

    那么如果我们再接着续供,反复算来算去,从当前的房价来年,顶多也就亏个100多万,但是起码这个亏损被拉长了20年,每月虽然23000元的负担很重,但是我也已经投入了这么多,不过我还算有个房住,万一过几年房价又涨了怎么办呢?可是如果不断供面临的风险将会同样巨大,也就是说房地产是一个长周期的产物,有可能跌起来变成坑,根本停不下来的。下跌100多万,变成了常态,等到第二年时你又发现,房价只有250多万了,你这时的首付加利息也有250万的投入了;由于损失更大,选择将变得要更为艰难。我们再来看,不论是上一轮的香港、还是日本,房价泡沫之后的下跌都超过了7万,问题是香港能够涨回来,日本却再也没有涨回来。

    当下的香港房地产也在调控,在今年2月份政府推出进一步收紧住房按揭措施之后,房价开始降温,买房的人也越来越少。随即2月份的销售额也跌至近25年以来的新低,3月份的房价更是跌了13%.由于房价的降温,市场供应又开始增加了。房屋局于4月29日公布的数据显示:私人住宅单位潜在供应将在未来的3-4年,攀升至9.2万宗,在按年增加1.4万宗这一块之外,也创造了自2004年9月后的历史新高;同时房屋的施工量也创出历史单季的新高。香港的经济,与居民收入越显疲软,是否真能消化这么大的库存,实在令人担忧,这个情况跟我们内地有非常的类似。

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